租商铺经同意装的发光招牌被拆能拒交租金吗？征和律所结合赣州(2025)赣07民终1816号案例实务解读
法律问题
商铺租赁中，承租人经出租方同意安装的门头招牌被出租方拆除，承租人能否以此为由拒绝支付租金？能否据此主张免除逾期交租的违约责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)赣07民终1816号生效判决分析：
很多承租人遇到出租方有不合理行为时，第一反应就是“你不对，我就不交租金”，但这种做法风险非常大。
首先，租赁合同里出租方的核心义务是把符合约定使用条件的商铺交给承租人，承租人的核心义务是按时交租金。只有当出租方未履行核心义务（比如不交付商铺、商铺存在严重质量问题完全无法使用、直接封店阻碍经营），承租人才有合法理由行使抗辩权拒付对应租金。
本案中，虽然发光招牌是经过出租方同意才安装的，出租方后来私自拆除确实存在过错，但招牌拆除并不等于商铺完全无法使用，承租人仍然可以正常开展经营活动，只是少了发光门头的宣传效果，出租方已经履行了提供租赁场地的核心合同义务。因此，承租人不能直接以招牌被拆为由停交租金，否则会构成违约，不仅需要补缴欠付租金，还可能面临保证金被没收、合同被解除的不利后果。
当然，出租方擅自拆除经同意安装的招牌，属于违约行为，承租人有权要求出租方赔偿招牌制作的相关损失，但不能用拒交租金的方式直接“对冲”对方的过错。
另外，本案中法院没有支持出租方主张的滞纳金，是因为出租方对纠纷的发生存在一定过错（先同意安装又擅自拆除），且双方就纠纷一直在协商沟通，但这并不代表承租人拒付租金的行为是合法的。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最新案例
基本事实：刘某向赣州某某商业运营管理有限公司承租两套商铺经营餐饮，签订租赁合同前，刘某就制作安装大型发光门头招牌事宜与某某公司达成口头一致，后刘某支出12900元完成招牌安装并开业经营。2023年11月21日起，刘某开始欠付租金；2024年3月20日，某某公司以该发光招牌不符合消防安全要求为由，擅自拆除了涉案门头招牌。刘某认为招牌被拆导致其无法正常经营，因此拒绝支付欠付租金。某某公司多次催告无果后，于2024年5月24日向刘某发送合同终止通知函，要求解除租赁合同并支付欠付租金、滞纳金，同时主张没收履约保证金。刘某则反诉要求退还保证金、赔偿招牌损失、装修损失及经营损失等。
争议焦点：1. 刘某以门头招牌被拆除为由拒付租金是否具有合法依据？2. 某某公司拆除招牌是否应当承担赔偿责任？3. 履约保证金应否没收、滞纳金应否支持？
法院观点：首先，安装发光门头招牌虽经出租方同意，但并未约定为租赁合同的必要履行条件，拆除招牌也未阻碍商铺的正常使用功能、未剥夺承租人的自主经营权，出租方已履行提供租赁场地的核心义务，因此刘某拒付租金无合法依据，逾期交租超过30天已构成根本违约，出租方有权解除合同并按照合同约定没收履约保证金。其次，出租方同意承租人安装招牌后，又以不符合消防要求为由擅自拆除，存在明显过错，应当赔偿承租人的招牌损失，考虑到招牌已实际使用一段时间存在折旧，结合刘某一审主张的4500元诉请金额予以支持。最后，因招牌拆除是引发本次纠纷的重要原因，出租方对此存在过错，且双方就纠纷及租金缴纳事宜一直在协商，故对出租方主张的滞纳金不予支持。
裁判结果：二审法院驳回双方上诉，维持一审判决：一、刘某于判决生效之日起七日内向赣州某某商业运营管理有限公司支付欠缴租金共计35372元；二、赣州某某商业运营管理有限公司有权没收刘某缴纳的履约保证金6940元；三、赣州某某商业运营管理有限公司于判决生效之日起七日内向刘某支付门头招牌制作费4500元；四、驳回双方其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)赣07民终1816号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：江西省赣州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
给承租人的提醒：
- 切勿轻易以“拒交租金”作为维权手段。哪怕出租方存在一定过错，只要不是导致商铺完全无法使用的根本性违约，拒交租金大概率会被认定为违约，反而需要承担更重的法律责任。正确的做法是：先按照合同约定按时支付租金，同时完整保留对方违约的相关证据（聊天记录、照片、视频、沟通录音等），通过协商要求对方承担赔偿责任，协商不成的可以通过诉讼或仲裁途径维权，不要以违法对抗违法。
- 装修、招牌制作等大额投入，务必落实到书面合同中。不要轻信出租方的口头承诺，对于招牌安装、装修改造等事项，一定要在租赁合同或补充协议中明确约定：审批责任主体、费用承担方、合同到期后的权属处理、因合规问题需要拆除的补偿方案等，避免后期口说无凭。
- 如果确实因出租方的原因导致经营受损，要及时固定损失证据，比如营业额对比记录、员工工资支出凭证、原材料损失证明等，不要等到诉讼阶段才口头主张损失，没有证据支撑的诉求很难得到法院支持。
给出租方的提醒：
- 已经同意承租人实施的装修、招牌安装等行为，不得擅自拆除或损毁。如果确实因为消防、规划等合规要求必须拆除的，应当提前与承租人友好协商，拿出合理的替代方案（比如更换招牌位置、统一制作合规招牌）或者补偿方案，避免激化矛盾引发不必要的纠纷。
- 催缴租金应当按照法定或约定的正规流程进行，及时发送书面催告函并保留送达证据，不要采取断水断电、拆除设施、干扰经营等极端方式，否则不仅可能需要承担赔偿责任，还可能导致滞纳金、违约金等诉求无法得到法院支持。
此外，本案中刘某主张的装修损失、经营损失均未得到法院支持，核心原因是合同解除系因刘某欠租违约导致，且合同中并未约定此种情形下出租人需要补偿装修损失。征和律所建议租赁双方在签订合同时，明确约定不同违约情形下的责任承担规则，尤其是装修投入的处理方式，避免前期投入打水漂。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。