疫情导致高校食堂无法正常经营能否要求延长租期？征和律所结合长春(2025)吉01民终2875号案例实务解读
法律问题
因新冠疫情防控措施导致承租高校食堂用于经营的承租人无法正常开展经营活动的，承租人能否起诉要求出租人延长经营期限（租期）？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终2875号生效判决分析：
第一，新冠疫情属于法律规定的不可抗力，高校因执行疫情防控政策推迟开学、提前放假导致食堂经营收益受损的，不属于出租人违约。本案中案涉食堂早已交付承租人占有使用，学校并未收回租赁物，经营受限是疫情防控政策导致的履行障碍，出租人无需承担违约责任。
第二，现行涉疫情民事纠纷处理规则并未强制要求出租人必须延长租期。虽然《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定承租人可以请求延长租期，但该规定明确法院应当优先引导当事人调解，调解不成的，需要结合案件实际情况根据公平原则处理，并非只要有疫情影响就必须延长租期。
第三，若出租人明确拒绝延长租期，且租赁期限已经届满、租赁物已由第三方实际经营的，承租人要求强制延长租期的诉讼请求难以得到法院支持。此种情况下，承租人可另行主张减免对应期限的租金或要求公平分担损失，通过其他路径救济权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
最新案例
基本事实
2003年，袁某与长春某高等专科学校签订《协议书》，约定由袁某出资在学校校园内建设第二学生食堂，房屋产权归学校所有，袁某享有一定期限的经营使用权。2005年，双方签订《补充协议书》，将袁某的经营期限变更为至2024年12月31日，同时约定补充协议与原协议冲突的以补充协议为准。2006年，案涉食堂竣工验收合格后正式开业。
新冠疫情防控期间，学校因执行防控政策多次出现推迟开学、提前放假的情况，导致食堂经营受到较大影响。2024年经营期限届满前，学校多次发函要求袁某按期腾退食堂，袁某认为疫情期间的经营损失应当通过延长租期弥补，遂向法院起诉，要求延长疫情期间的经营期限。一审法院判决驳回袁某的全部诉讼请求，袁某不服，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
1. 疫情期间食堂无法正常经营是否属于学校违约？
2. 袁某要求延长疫情期间经营期限的请求能否得到支持？
法院观点
法院认为：首先，新冠疫情属于不可抗力，案涉食堂在疫情发生前已交付袁某占有使用多年，学校并未收回房屋，因疫情防控导致开学延迟属于不可抗力导致的履行障碍，学校不构成违约。其次，双方签订的《补充协议书》合法有效，已对原协议约定的经营期限作出变更，应当以补充协议约定的2024年12月31日作为经营截止日期。第三，虽涉疫情指导意见规定承租人可请求延长租期，但需优先调解，调解不成的结合实际情况按公平原则处理；本案中学校明确不同意延长租期，且案涉食堂已由第三方实际经营，故对袁某延长租期的请求不予支持。
裁判结果
吉林省长春市中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)吉01民终2875号民事判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终2875号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租国有单位、高校等公有房屋用于经营的市场主体，疫情期间遇到经营困难的，建议优先与出租人协商租金减免事宜。现有政策及司法实践中，租金减免是更明确的涉疫纾困方式，直接主张延长租期的胜诉概率相对较低。
- 若确需主张延长租期，应当在租赁期限届满前及时提出，同时注意收集疫情防控措施直接影响经营、营业收入大幅减少的相关证据，优先通过协商解决；协商不成起诉的，若发现租赁物已由第三方实际占有使用，建议及时变更诉讼请求为减免对应期限租金或赔偿损失，避免诉讼请求无法得到支持。
- 对于以投资建设换取房屋经营使用权的合同，本质属于有偿使用的合同关系，签订合同时应当明确约定经营期限的起止时间、遇不可抗力（如疫情、自然灾害等）时的处理方式（如延长租期、减免对价、解除合同的条件等），避免后续产生争议时无据可依。
- 此外，本案中还涉及补充协议效力、回避申请、诉讼请求遗漏等争议点，提醒当事人：签订补充协议时应当要求加盖双方公章并留存原件，避免后续对协议效力产生争议；申请法官回避需要符合法定的利害关系情形，仅以对法官程序行为不满为由申请回避的，难以得到法院支持；起诉时应当明确各项诉讼请求的具体内容，避免因诉请模糊被法院认定已包含在整体诉请中处理。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。