公司用未取得预售证的待建楼房做民间借贷担保有效吗？征和律所结合长春(2025)吉01民终3286号案例实务解读
法律问题
公司以未取得商品房预售许可证的待建房屋，通过签订认购协议、出具购房款收据（俗称“楼票”）的方式为民间借贷提供担保，担保效力如何认定？担保人应当承担何种责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终3286号生效判决分析：首先，以出具“楼票”形式提供的担保本质属于让与担保，而非连带责任保证，债权人主张担保人承担连带保证责任的，法院不予支持；其次，因用于担保的房屋未取得商品房预售许可，且无证据证明担保行为经过公司内部有效决议，该担保合同依法认定无效；最后，担保合同无效的情况下，若债权人和担保人均存在过错，担保人仅在债务人不能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任，而非全额连带清偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国公司法(2018修正)》第十六条第一款：公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十七条第一款第一项：主合同有效而第三人提供的担保合同无效，人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任：（一）债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一款、第二款：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。
最新案例
基本事实
2019年10月，孙某分两笔出借合计170万元至指定账户。2021年11月，吉林省诚某房地产开发有限公司（以下简称诚某公司）与孙某签订6份待建房屋认购协议，并出具总金额251万余元的购房款收据（即“楼票”）。2022年6月，吉林省万某建筑安装有限公司（以下简称万某公司）作为借款人、冯某作为连带责任保证人，与孙某签订《借款清算协议》，确认万某公司因建设需要向孙某借款170万元，诚某公司以该6套“楼票”对应的待建房屋为借款提供担保，同时约定了借款利率及还款期限。后因万某公司未按期还款，孙某诉至法院，要求万某公司偿还本息，冯某承担连带责任，诚某公司在抵押物价值范围内承担连带清偿责任。万某公司不服一审判决提起上诉，主张诚某公司应承担连带保证责任。
争议焦点
诚某公司以未取得预售证的待建房屋出具“楼票”为案涉借款提供担保的效力如何？诚某公司应当承担何种法律责任？
法院观点
1. 诚某公司出具“楼票”的行为符合让与担保的法律特征，不属于连带责任保证，对万某公司要求诚某公司承担连带保证责任的主张不予支持；2. 案涉担保房屋为待建房屋，未取得商品房预售许可，且无证据证明诚某公司对外提供担保经过符合法律规定的公司内部决议，案涉担保合同依法认定无效；3. 债权人孙某未审查诚某公司担保的内部决议，自身存在过错，担保合同无效系双方共同过错导致，故诚某公司应对万某公司不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任。
裁判结果
驳回万某公司的上诉，维持原判，即诚某公司在人民法院就万某公司财产依法强制执行后仍不能履行的范围内，向孙某承担50%的赔偿责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终3286号
- 案由：民间借贷纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出借人接受第三方公司提供的担保时，务必履行两项核心审查义务：一是审查担保财产的合法性，如为不动产需确认是否具备不动产权证、商品房预售许可证等合法手续，避免因担保物违反法律强制性规定导致担保无效；二是审查公司担保的内部决议，要求担保人提供符合公司章程规定的董事会或股东会、股东大会决议，否则担保合同大概率会被认定无效。
- 不要将“楼票”担保等同于连带保证，实践中大量民间借贷以房屋认购协议、购房款收据作为担保，这种担保本质属于让与担保，仅能就担保财产的变价款优先受偿（需完成权利公示），不能直接要求担保人对全部债务承担连带清偿责任，债权人应当合理预期担保的权利范围。
- 若担保合同被认定无效，并非担保人完全无需承担责任，只要债权人或担保人对合同无效存在过错，仍需根据过错程度承担相应的赔偿责任，当事人可提前收集自身无过错的相关证据，最大限度减少损失或主张合法权利。
本案另一值得注意的裁判规则：万某公司虽主张其仅为债务加入人而非实际借款人，但因其在《借款清算协议》中已明确以借款人身份签字盖章确认，且未提供充分反驳证据，法院最终认定其为借款人，故建议商事主体在签署债权债务相关协议时，务必明确自身身份性质，避免因表述不当承担不必要的法律责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。