签了房屋买卖合同实际是包销代销，违约要赔20%房款吗？征和律所结合长春(2025)吉01民终3309号案例实务解读
法律问题
房产交易中，双方为包销代销房屋签订制式房屋买卖合同，代销方到期未完成销售返还房屋的，是否需要按照房屋买卖合同约定支付总房款20%的高额违约金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终3309号生效判决分析： 第一，民事法律关系的认定需以双方真实意思表示为核心，不能仅依据合同名称判定。若交易模式明显不符合正常房屋买卖习惯，结合履行行为、沟通记录等证据能够证明双方真实意思为包销代销的，应按隐藏的真实法律关系处理，而非直接适用制式房屋买卖合同的违约条款。 第二，即便按照房屋买卖合同关系认定，我国违约金制度以“补偿性为主、惩罚性为辅”，约定的违约金过分高于实际损失的，人民法院有权予以调减。若违约方已支付的定金、已投入的装修利益等足以覆盖守约方的实际损失，守约方未能举证证明存在其他损失的，其主张的高额违约金不会得到支持。 第三，主张房屋损坏赔偿的一方需承担举证责任，需证明损坏系对方行为造成、且对方返还房屋时已存在该损坏，否则将承担举证不能的不利后果。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最新案例
基本事实
2021年8月，徐某芹与从事二手房倒卖的赫某签订《长春市存量房买卖合同》，约定徐某芹将名下位于长春市宽城区的68.42平房屋以52万元出售给赫某；赫某于合同签订当日支付1万元定金，剩余51万元房款于2022年5月10日前付清；徐某芹于2021年8月6日前交付房屋，若赫某拒绝购买构成根本违约的，需支付总房款20%的违约金。
合同签订后，赫某按约支付1万元定金，徐某芹交付房屋，赫某对房屋进行了装修。2022年5月约定的付款期限届满后，赫某未支付剩余房款，将房屋返还徐某芹，徐某芹接收房屋后另行出售。后双方因违约金、房屋损坏赔偿等问题产生争议，徐某芹起诉至法院，要求赫某支付10.4万违约金、房屋损坏损失、预期利益损失等共计30余万元。一审法院驳回徐某芹全部诉讼请求，徐某芹不服提起上诉。
争议焦点
1. 双方真实法律关系是房屋买卖合同关系还是包销代销合同关系？ 2. 赫某是否需要按照房屋买卖合同约定支付总房款20%的违约金？ 3. 徐某芹主张的房屋损坏损失是否应当得到支持？
法院观点
首先，案涉交易模式明显不符合正常二手房买卖习惯：出卖人仅收取1万元定金就交付房屋、付款期限届满后徐某芹从未催要房款反而准备自行出售房屋、徐某芹之女的微信聊天记录明确提及“你占了九个月，没卖出去就送回来了”，结合中介的证人证言，足以认定双方真实意思为房屋包销代销，签订制式房屋买卖合同是为了方便赫某对外销售，属于通谋虚伪表示下的隐藏行为，不应直接适用房屋买卖合同的违约条款。
其次，即便按照房屋买卖合同关系认定，赫某已支付1万元定金，且投入的装修已归徐某芹所有，徐某芹未能举证证明其实际损失高于定金及装修利益之和，故其主张的10.4万违约金明显过高，不应予以支持。
第三，徐某芹主张房屋漏水系赫某装修造成，但未举证证明赫某返还房屋时已存在漏水问题，且双方沟通记录中仅提及卫生清理、大白维修等问题，赫某已完成相应维修，故徐某芹的损坏赔偿主张证据不足，不予支持。
裁判结果
吉林省长春市中级人民法院作出(2025)吉01民终3309号终审判决：驳回上诉，维持原判，徐某芹的全部诉讼请求均未获支持，一、二审诉讼费用均由徐某芹自行承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终3309号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 房产交易各方应当签订与真实意思表示一致的合同，切勿为规避监管、图省事等原因，用房屋买卖合同代替包销、代销、居间等其他性质的合同，否则极易产生法律关系认定争议，增加诉讼成本与败诉风险。 2. 房屋交易中主张违约金的一方，应当及时留存实际损失的证据，例如房价下跌的评估报告、房屋占用的租金标准证明、另行卖房的差价合同等，避免仅以合同约定的违约金条款主张权利，否则可能因无法证明实际损失而被法院调减违约金。 3. 房屋交付或收回时，务必签订书面的交接确认书，明确载明房屋现状、是否存在损坏、水电物业费结清情况等内容，并由双方签字确认，避免后续主张损坏赔偿时缺乏核心证据。 4. 诉讼过程中若需要对房屋损失、价值等进行鉴定，应当主动向法院提交书面鉴定申请，切勿仅以口头方式提出，避免因未完成举证义务而承担不利后果。本案中徐某芹虽主张房屋损坏赔偿，但未提交充分证据也未依法申请鉴定，最终该项诉请未获支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。