二手房包销赚差价算中介欺诈吗？征和律所结合长春(2025)吉01民终3556号案例实务解读
法律问题
二手房包销人赚取房屋差价，是否属于中介合同欺诈，需要向买方赔偿差价损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终3556号生效判决分析：二手房包销和中介服务是完全不同的法律关系，包销人赚取差价不一定构成中介欺诈，是否需要赔偿要先明确双方法律关系的性质：
- 中介合同的核心是“中介人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬”，如果双方没有中介合意，一方也没有收取中介费，只是基于其他法律关系（比如包销委托）协助办理交易手续，不构成中介合同关系，自然不适用中介人的如实报告义务。
- 二手房包销是一种特殊的商业经营模式，包销人承担了包销期满无法售出需自行买断房屋的风险，因此享有赚取溢价的权利，只要包销行为不违反法律强制性规定，赚取差价属于合法商业收益，不属于“违法所得”。
- 购房者如果认为包销人隐瞒真实房价导致自己受损，不能直接以中介合同纠纷起诉要求赔偿差价，需要根据实际的房屋买卖合同关系，举证证明存在欺诈、重大误解等可撤销情形，或者举证证明卖方存在违约行为，才能主张权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十四条：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。
- 《中华人民共和国民法典》第九百一十九条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
最新案例
2024年3月，杨某与房屋所有权人王某的委托代理人赵某签订《房屋独家限时包销协议书》，约定王某以不低于50万元的净价（不含税费）委托杨某出售位于长春市绿园区的一套住宅，房屋装修后售出的溢价部分归杨某所有；包销期限为6个月，到期未售出的，杨某需以现金方式自行购入该房屋，杨某无需支付履约保证金。
同期，冯某为购房委托案外人韩某（某某房地产经纪公司从业人员）寻找房源，经韩某介绍，冯某联系到持有案涉房源的杨某。双方最终商定房屋成交价为66万元，由杨某负责办理银行贷款、过户、缴税等全部手续并承担相关税费。
2024年4月，赵某作为王某的代理人与冯某签订了房屋转让合同，办理了不动产过户登记。冯某的74万元购房贷款发放至王某账户后，王某按约定将超出50万元的24万元转账给杨某。韩某则收取了冯某支付的5000元中介费，并将冯某多贷的8万元及剩余意向金返还给冯某。
后冯某得知案涉房屋的包销基价仅为50万元，认为杨某作为中介故意隐瞒真实房价、赚取巨额差价，遂向法院起诉，要求杨某赔偿16万元差价损失。一审法院认定杨某与冯某存在事实中介合同关系，判决杨某赔偿扣除税费后的损失152097.79元。杨某不服一审判决，提起上诉。
争议焦点：一是杨某与冯某之间是否存在中介合同关系；二是杨某赚取房屋差价是否应当向冯某承担赔偿责任。
法院观点：二审法院审理后认为：
- 杨某与王某之间的包销协议兼具委托合同和房屋买卖合同的双重属性：包销期内房屋售出的，杨某系作为王某的受托人处理房屋销售事务，双方为委托合同关系；包销期满未售出的，杨某需自行购入房屋，双方为房屋买卖合同关系。本案中杨某在包销期内售出房屋，其身份是王某的委托代理人，而非中介。
- 中介合同需同时具备“中介人提供媒介服务”“委托人支付报酬”两个核心特征。本案中冯某明确委托韩某寻找房源，韩某实际提供了带看、议价等中介服务并收取了5000元中介费；杨某未收取冯某任何中介费用，其办理贷款、过户等行为是基于包销协议约定的卖方义务，并非履行中介职责，因此杨某与冯某之间不符合中介合同的构成要件，不存在中介合同关系。
- 杨某隐瞒包销基价、利用信息差赚取差价的行为，属于二手房包销的正常商业经营行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，冯某以中介欺诈为由主张赔偿差价损失，缺乏事实和法律依据。
裁判结果：吉林省长春市中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回冯某的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用均由冯某承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终3556号
- 案由：中介合同纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者在二手房交易中，务必先核实交易相对方的身份：是房东本人、委托代理人、包销人还是中介？要求对方出示身份证、授权委托书、包销协议等证明文件，明确对方的角色和权利边界，不要轻信口头承诺，所有价格、费用、服务内容都要落实到书面合同中，避免后续发生纠纷时维权无据。
- 切勿参与“高评高贷”等违规操作。本案中冯某为了多套取8万元装修贷款，未直接与房东核实房屋价格，也未对明显高于市场价的房价提出异议，最终导致自身利益受损。“高评高贷”不仅涉嫌骗取银行贷款，可能承担刑事责任，还会让购房者背负更高的债务，面临巨大的法律和经济风险。
- 从事二手房包销业务的个人或机构，要注意厘清与中介服务的边界：不要以“中介”身份对外宣传，不要向买方收取中介费用，建议主动告知买方自己的包销方身份；同时要与房东签订书面包销协议，明确约定包销基价、溢价归属、包销期限、到期买断责任、双方权利义务等核心条款，避免被认定为中介而承担额外的法律责任。
- 遇到二手房交易纠纷时，不要盲目起诉，要先咨询专业律师，准确认定双方法律关系，选择正确的请求权基础。比如本案中冯某错以中介合同纠纷起诉，最终被二审改判败诉，如果其认为房屋交易存在欺诈、显失公平等情形，应当以房屋买卖合同纠纷为由起诉，要求撤销合同或者赔偿损失，才能更有效地维护自身权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。