租库房遇火灾遭停电索赔145万被驳回？征和律所结合长春(2025)吉01民终3909号案例实务解读
法律问题
承租人租赁库房用于生产经营期间，若发生火灾造成财产损失，或出租人因自身需求断电导致承租人停工，承租人向出租人主张财产损害赔偿需要满足哪些条件？为什么本案中承租人主张的145万损失全部被法院驳回？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终3909号生效判决分析：
财产损害赔偿属于一般侵权责任范畴，适用过错责任原则，承租人主张出租人承担赔偿责任，必须同时证明四个核心要件：一是出租人存在侵权行为；二是承租人有明确的损害结果；三是侵权行为与损害结果之间存在直接因果关系；四是出租人对损害发生存在主观过错。以上四个要件缺一不可，且遵循“谁主张、谁举证”的原则，若承租人无法提供充分证据证明任一要件，都要承担举证不能的不利后果，诉讼请求不会被法院支持。
具体到本案中，朱某提出的两项索赔均不满足侵权责任的构成要件：其一，火灾损失方面，现有证据无法证明刘某对火灾的发生存在过错，也无法证明所谓“被赶走导致库房无人看管”与火灾发生、损失扩大有直接因果关系，同时朱某主张的109万损失仅为自行估算，没有有效证据佐证；其二，停电损失方面，双方租赁合同明确约定刘某方享有优先用电权，且每次断电均事先征得朱某同意，刘某不存在侵权行为，同时36万停工损失也无证据支撑，因此两项诉求均被法院驳回。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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基本事实
朱某自2021年起租赁刘某位于长春市九台区的库房用于再生资源生产经营，租赁合同期满后双方续签了租赁协议，约定租赁期限至2026年12月31日，同时合同明确约定生产用电需在保证甲方（刘某）使用的前提下，乙方（朱某）才可使用。
2023年7月11日，案涉库房发生火灾，造成朱某部分设备及物品烧毁，起火原因未查明。朱某主张系刘某无故将其从库房附属小楼赶走，导致库房无人看管才引发火灾，要求刘某赔偿火灾损失109万元。
另，租赁期间刘某因烘干粮食需要，经朱某同意数次对库房断电，朱某主张累计断电18天，造成停工损失36万元，要求刘某予以赔偿。以上两项损失合计145万元，因双方协商不成，朱某诉至法院。
争议焦点
1. 刘某是否应对案涉火灾造成的朱某财产损失承担赔偿责任？
2. 刘某是否应向朱某赔偿停电导致的停工损失？
法院观点
关于火灾损失：朱某作为案涉着火库房的实际使用人、管理人，在火灾原因不明的情况下，未能提供证据证明刘某对火灾的发生存在过错，也无法证明其主张的“被赶出小楼导致库房无人看管”与火灾发生及财产损害结果存在必然因果关系，且其主张的损失数额无有效证据佐证，因此该项主张缺乏事实和法律依据。
关于停电损失：双方签订的租赁协议明确约定刘某享有优先用电权，且朱某自认每次断电刘某均事先告知并经其同意，朱某既未能举证证明双方曾约定停电损失由刘某承担，也无法证明其主张的36万元损失真实存在，因此该项主张同样不能成立。
裁判结果
一审法院判决驳回朱某的全部诉讼请求；二审法院认为朱某的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终3909号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 签订租赁合同时务必明确权责。无论是场地租赁还是房屋租赁，都要在合同中明确约定消防责任划分、设施维护义务、用电用水优先权及违约/损失赔偿标准等核心条款，所有口头承诺都要落实到书面，避免后续发生纠纷时无据可依。
2. 发生财产损害后第一时间固定证据。如果遭遇火灾、浸水等财产损害事件，要第一时间报警、报消防或相关主管部门，拿到官方出具的事故认定书明确责任原因；同时要通过录像、拍照、公证、第三方评估等方式固定受损财产清单和价值，切勿仅凭自行估算主张损失，否则很可能因举证不足被驳回。
3. 遇到断电、断水等影响经营的情况要理性维权。如果是出租人因合理需求提出临时断电断水，若同意对方要求，最好书面协商好补偿方案；如果是出租人擅自断电断水构成违约，要及时固定断水断电时长、停产期间的实际损失（如经营流水、员工工资、订单违约赔偿凭证等），必要时可通过公证、律师函等方式留存证据，为后续索赔做好准备。
4. 承租人需尽到租赁物妥善管理义务。本案中火灾后朱某与刘某签订了房屋修复协议，约定由朱某承担库房修复责任，提示广大承租人在租赁期间要妥善使用、管理租赁物，若因自身使用不当或管理不善造成租赁物损坏的，不仅不能向出租人索赔，反而要承担修复或赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。