欠付大棚租金被起诉能否以自建房屋/疫情/维修为由拒付腾房？征和律所结合长春(2025)吉01民终4090号案例实务解读
法律问题
承租人长期拖欠温室大棚租金，出租人起诉解除租赁合同的，承租人能否以自建无证房屋、租赁物需维修、疫情影响经营为由，拒绝支付欠付租金、拒绝腾退房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终4090号生效判决解答：
首先，承租人无正当理由逾期支付租金的，出租人享有法定解除权。根据我国民法典规定，承租人拖欠租金经催告后仍不支付的，出租人有权解除租赁合同；若承租人长期欠付租金导致出租人合同目的无法实现，出租人直接以起诉方式主张解除合同的，法院应予支持。
其次，针对此类纠纷中承租人常见的三类抗辩，需满足法定条件才可能获得法院支持：
- 租赁物维修费用扣减抗辩：承租人需举证证明三项事实：一是租赁物确因不可归责于承租人的事由出现损坏需要维修；二是承租人已在合理期限内通知出租人履行维修义务；三是出租人拒绝维修或逾期未维修，承租人实际支出了合理的维修费用。若承租人仅提供证人证言，无维修合同、付款凭证、损坏及维修现场影像等客观证据佐证的，其主张难以被法院采信。
- 疫情期间租金减免抗辩：承租人需举证证明疫情或疫情防控措施直接导致其无法开展经营活动，或营业收入明显减少，继续按原合同支付租金显失公平。若承租人在疫情发生前早已停止经营，无法证明疫情与经营损失之间存在因果关系的，其租金减免请求不会得到支持。
- 自建房屋无需腾退抗辩：若承租人在租赁场地上自建的房屋未取得建设工程规划许可证或合法建设审批手续，租赁合同中关于自建房屋归属的约定会因违反法律强制性规定而无效。因自建房屋建造在出租人享有使用权的租赁土地上，租赁合同解除后，承租人有义务腾退全部租赁场地，包括其自建的无证房屋；关于自建房屋的损失，承租人可另行协商或通过诉讼主张权利。
最后，关于租赁合同中附带的拆迁补偿约定，若案涉租赁地块尚未进入拆迁程序、拆迁事实尚未发生，且合同解除系承租人违约导致的，出租人有权主张解除全部有效合同条款，承租人以“协议包含拆迁补偿内容不应全部解除”为由抗辩的，法院不予支持。
法律依据
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《中华人民共和国民法典》第七百二十二条
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 -
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 -
《中华人民共和国民法典》第七百一十三条第一款
承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 -
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 -
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
真实案例
基本事实
2011年11月1日，孙某（出租方）与陈某（承租方）签订《租赁承包大棚协议书》，约定孙某将位于长春市经开区的3栋温室大棚、1处56平方米房屋及果树林交由陈某承租使用；年租金2.5万元，每年11月1日交付，否则陈某自动搬出；租赁期限至拆迁为止；陈某可再建房屋1处归己方所有，其余再建项目、花苗的拆迁补偿款由双方各分得50%。
协议签订后，孙某依约交付了全部租赁物，陈某在租赁场地上自建了一处房屋用于居住，但该自建房屋未取得建设工程规划许可证或任何合法建设审批手续。截至2024年11月，陈某累计拖欠孙某租金共计19.8万元。孙某多次催要无果后，向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的租赁协议、陈某从租赁房屋中搬出、支付欠付租金19.8万元。
诉讼中，陈某抗辩主张：1. 租赁的温室大棚年久失修出现坍塌，孙某不履行维修义务，应扣减维修费5万余元；2. 疫情期间应减免租金3万元；3. 案涉协议包含拆迁补偿合作内容，不应全部解除；4. 其居住的是自建房屋，按照协议约定归己方所有，无需腾退。陈某一审中曾提出反诉要求孙某支付维修及自建房屋费用，但未按期缴纳反诉诉讼费，法院按撤回反诉处理。
法院观点
一审法院认为：案涉协议中关于温室大棚及原有房屋租赁的约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；关于自建房屋的约定因房屋未取得规划审批手续，违反法律强制性规定，应属无效。陈某长期拖欠租金已构成根本违约，孙某有权解除合同，陈某应支付欠付的全部租金，并从租赁场地（含自建房屋）迁出；关于陈某主张的自建房屋损失，因反诉已按撤诉处理，双方可另行协商或诉讼解决。
二审法院进一步认为：
- 现有证据不能证明案涉地块已纳入拆迁范围，陈某作为违约方长期欠付租金导致孙某合同目的无法实现，孙某有权解除全部有效合同条款，陈某主张拆迁补偿部分不应解除的抗辩不成立；
- 陈某未提供充分证据证明大棚确需维修、已通知孙某维修且孙某拒绝维修，仅凭证人证言不足以证明其主张的维修费用，故维修费扣减请求不予支持；
- 陈某自认案涉大棚已七八年未实际经营，无法证明疫情对其经营造成影响，不符合租金减免的适用条件，对其疫情减租请求不予支持；
- 陈某自建房屋无合法审批手续，且建造在孙某享有使用权的租赁土地上，合同解除后陈某理应腾退全部租赁场地，其以自建房屋归己所有为由拒绝腾退的抗辩不成立，自建房屋损失可另行主张。
裁判结果
吉林省长春市中级人民法院作出（2025）吉01民终4090号终审判决：驳回上诉，维持原判，即解除孙某与陈某于2011年11月1日签订的《租赁承包大棚协议书》，陈某于判决生效后7日内给付孙某拖欠租金19.8万元，并从案涉房屋及租赁场地中迁出。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终4090号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-23
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出租人签订租赁合同时，应明确约定租金支付周期、逾期付租的违约责任及合同解除条件，同时在合同中明确租赁场地内新建、改建建筑的审批义务及合同解除后的处置规则。承租人欠付租金的，出租人要及时通过书面函件、带凭证的电子通讯方式进行催告，留存好催告证据，避免因怠于主张权利导致损失扩大；若承租人长期拒付租金，应及时通过诉讼途径维权，防止出现租金超过诉讼时效、租赁物损坏扩大等风险。
- 承租人在租赁过程中若遇租赁物损坏需要维修，应第一时间以书面形式（如EMS函件、带已读回执的微信/邮件）通知出租人维修，留存通知凭证；若出租人拒绝维修，承租人自行维修时要妥善保留维修合同、付款凭证、维修前后的现场照片/视频等完整证据链，避免因证据不足导致维修费用无法追偿。若因疫情或防控措施影响经营，要及时留存防控措施文件、营业收入减少的财务凭证等证据，主动与出租人协商租金减免事宜，切勿以拒付租金的方式消极对抗，否则可能构成根本违约，面临合同解除、承担违约责任的风险。
- 承租人如需在租赁场地上新建、改建建筑物，务必先核实租赁土地的性质及规划用途，依法办理建设工程规划许可等审批手续，同时在租赁合同中明确约定合同到期或解除后建筑物的补偿、处置规则，避免因建筑违法导致自身投入无法得到补偿。
- 租赁合同中若约定有拆迁补偿等附随条款，在拆迁事实尚未发生时，若因一方违约导致合同解除，守约方有权主张解除全部合同关系，违约方无权以附随条款未履行为由拒绝解除合同。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。