签订49年联合办学合同超20年部分无效后必须腾退吗？征和律所结合长春(2025)吉01民终4135号案例实务解读
法律问题
签订名为“联合办学”、期限长达49年的合同，被法院认定实为租赁合同、超过20年的部分无效后，出租方是否有权要求承租方立即腾退并返还房屋、土地及附属设施？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终4135号生效判决解答：
第一，合同性质不能仅以名称认定，而要以双方实际的权利义务内容判断。本案中《联合办学合同书》约定学校提供校舍土地给地产公司使用、地产公司支付对价（以修建附属设施形式出资60万）、到期后返还租赁物，完全符合租赁合同的法律特征，因此法院认定该合同名为联合办学、实为房屋土地租赁合同。
第二，租赁期限超过20年的部分一律无效。根据民法典的明确规定，租赁合同的最长期限为20年，超过部分不具有法律效力，对双方均无约束力。本案中合同约定的49年使用期限，仅2004年10月30日至2024年9月30日的20年部分有效，剩余29年的约定自始无效。
第三，租赁期限届满后，承租方继续占用租赁物没有合法依据，出租方有权要求腾退返还。本案中20年租赁期满后，双方未就续租达成新的协议，地产公司继续占用案涉校舍土地属于无权占有，作为权利人的某甲中学有权要求其迁出并返还财产。
至于地产公司提出的“门卫室未移交、学校违约造成损失”等抗辩，因案涉合同已经因超期而失去效力，即便学校存在违约行为，地产公司也应当另行起诉主张权利，不能以此为由拒绝腾退。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第六十七条第一款：法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
真实案例
2004年，经长春市宽城区教育局批准，原长春市某乙中学整体并入长春市某甲中学校（以下简称某甲中学），原某乙中学的校舍、土地等资产均由某甲中学承接。
同年10月，某甲中学与长春市某地产公司（以下简称地产公司）签订《联合办学合同书》，约定某甲中学将原某乙中学校园（含约1100平方米平房、15000平方米土地及院内树木）提供给地产公司使用，使用期限49年（2004年10月30日至2053年9月30日）；地产公司需向某甲中学提供60万元办学资金，以修建学校操场、篮球场等附属设施的方式支付；合同期满后地产公司有优先承租权，某甲中学如自用也有权收回。
2023年，某甲中学曾起诉要求确认《联合办学合同书》无效并返还财产，法院经审理认定该合同实为租赁合同，仅20年以内的期限有效，超过部分无效，因当时20年租期尚未届满，故驳回了某甲中学的诉讼请求。
2024年9月30日，20年租赁期限届满后，双方未就续租达成一致，某甲中学再次起诉，要求地产公司迁出并返还原某乙中学校舍及附属设施。一审法院支持了某甲中学的诉讼请求，地产公司不服，以“双方是联合办学不是租赁、门卫室未移交、某甲中学无权主张权利、一审程序违法”等为由提起上诉。
吉林省长春市中级人民法院二审认为：案涉合同性质为租赁、超20年部分无效已经生效判决确认；地产公司主张门卫室未移交未提供证据，且即便存在违约也应另行主张；某甲中学因学校合并承接了原某乙中学的权利义务，是适格原告；一审简易程序的举证答辩期符合法律规定，不准许延期审理并无不当。最终判决驳回上诉，维持原判，判令地产公司于判决生效后三十日内迁出案涉土地、房屋并返还相关财产。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终4135号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 不要试图通过“挂羊头卖狗肉”的方式规避租赁期限限制。无论是名为联合办学、合作经营还是使用权转让，只要合同核心权利义务符合“一方提供不动产使用、另一方支付报酬、到期返还”的特征，法院都会认定为租赁合同，超过20年的部分一律无效。如果需要长期使用不动产，可以约定到期后同等条件下的优先承租权，或者采用分期签订租赁合同的方式，但不能直接约定超过20年的使用期限。
- 主张排除妨害、返还财产的前提是证明自己是合法权利人。如果是通过法人合并、资产转让等方式取得不动产权利的，一定要妥善保管合并文件、转让协议、权利凭证等证据，避免因主体不适格被驳回起诉。
- 承租方不要以“出租方违约”为由拒绝腾退到期租赁物。如果出租方确实存在未完全交付租赁物、造成承租方损失等违约行为，承租方应当在诉讼中及时提出反诉，或者另行起诉主张违约赔偿，不能以此为由拒绝腾退已经到期的租赁物，否则不仅要承担逾期腾房的占有使用费，还可能被法院强制执行，影响自身信用。
- 诉讼中申请延期审理、延期举证需要有合理理由。比如不可抗力、突发疾病、新证据需要收集时间等，如果没有合理理由仅以“准备时间不足”为由申请延期，法院大概率不会准许，建议收到起诉材料后尽快整理证据、准备答辩，避免因程序问题影响实体权利。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。