主张口头约定抵扣装修款、减免房租没证据能获法院支持吗？征和律所结合吉林市(2025)吉02民终1417号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，承租人主张与出租人达成了口头装修补偿款抵扣租金、减免房租的约定，但无法提供证据证明的，能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉02民终1417号生效判决解答：承租人的该项主张无法得到法院支持。我国民事诉讼实行“谁主张，谁举证”的基本举证规则，当事人主张存在口头约定的，应当提供证据对约定的具体内容、双方已达成合意的事实加以证明。本案中杨某、程某1虽声称双方曾口头约定2万元装修补偿款抵扣租金、减免2个月房租，但未能提供任何聊天记录、录音、书面确认文件等有效证据佐证，且出租方黄某、齐某明确否认存在该约定，因此杨某、程某1应当承担举证不能的不利后果，法院对其主张不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
真实案例
基本事实：2020年10月，黄某、齐某与杨某、程某1签订房屋租赁合同，约定将吉林市船营区某商业网点出租给二人经营使用，租期1年，年租金7万元。租期届满后双方未续签书面合同，杨某、程某1继续承租房屋并陆续支付租金，双方形成不定期房屋租赁合同关系。后因杨某、程某1未支付2024年10月之后的租金，黄某、齐某诉至法院，要求解除合同、腾退房屋并支付欠付租金。一审法院支持了黄某、齐某的全部合理诉讼请求，杨某、程某1不服提起上诉，主张双方曾口头约定由黄某、齐某支付2万元装修补偿款抵扣租金、减免2个月房租，要求在欠付租金中直接扣减对应金额。
法院观点：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。杨某、程某1主张双方存在口头抵扣装修款、减免房租的约定，但未能提供任何有效证据佐证该约定实际存在且双方已达成合意，应当自行承担举证不能的法律后果。
裁判结果：吉林省吉林市中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)吉02民终1417号终审判决，驳回杨某、程某1的上诉请求，维持一审原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉02民终1417号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：吉林省吉林市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-24
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房屋租赁合同履行过程中，无论是调整租金标准、约定装修补偿、减免房租还是协商解除合同，所有涉及双方权利义务变更的约定，务必形成书面文件并由双方签字盖章确认；如果无法当场形成正式书面文件，也应当通过微信、短信、邮件等可长期留存的电子沟通形式确认约定内容，或者对协商过程进行录音留存证据，避免发生纠纷时无据可依。
- 租赁合同到期后未续签书面合同的，视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人如果希望长期稳定承租房屋，应当及时与出租人续签书面租赁合同，明确租期、租金标准、装修处理等核心条款，避免后续产生不必要的纠纷。
- 承租人如果需要对承租房屋进行装修改造，应当提前征得出租人同意，并在租赁合同中明确约定合同到期或解除时装修残值的处理方式，避免后续就装修补偿问题产生争议。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。