办了不动产权证的车库被占用能要求腾退吗？征和律所结合辽源(2025)吉04民终309号案例实务解读
法律问题
办了不动产权证书的车库被他人占用，所有权人起诉要求排除妨害、腾退车库的，能否得到法院支持？占有人以在先抵债、实际占有多年为由提出抗辩的，能否对抗不动产物权登记的效力？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉04民终309号生效判决解答：
根据我国《民法典》规定，不动产物权变动以登记为生效要件，依法登记的不动产物权受法律保护。除非有相反证据足以推翻不动产登记簿的记载，否则登记权利人就是不动产的合法所有权人，有权要求无权占有人返还财产、排除妨害。
占有人以“在先抵债、实际占有”为由抗辩的，需要明确：抵债协议本质上属于债权债务关系，哪怕协议合法有效，也只能约束协议双方，不能直接产生物权变动的效力，更不能对抗已经办理了不动产权登记的善意第三人的所有权。也就是说，哪怕你早几年就拿到了房屋、实际居住多年，只要没办理过户登记，原产权人把房屋卖给他人并且完成过户的，你就不能再以“在先抵债”为由拒绝腾房，只能找原产权人主张违约责任。
另外，民事诉讼中有“禁止反言”原则，如果当事人在之前的诉讼或者庭审中已经明确承认了某一事实（比如承认自己占有使用房屋），后续没有充分相反证据的，法院不会采信改口后的说法，仍会按照此前自认的事实作出认定。
法律依据
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《中华人民共和国民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 -
《中华人民共和国民法典》第二百三十五条
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
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《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条
侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
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《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条
民事诉讼应当遵循诚信原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
真实案例
基本事实：案涉车库位于吉林省东辽县某小区，原产权人为李某。李某因拖欠东辽县某筑路材料厂石料款，将案涉车库抵顶给该厂；东辽县某筑路材料厂又因拖欠倪某父亲的工资，将车库抵顶给倪某父亲，双方约定将车库登记在倪某名下。2024年8月，倪某在李某的协助下，依法办理了案涉车库的不动产权证书。
倪某拿到产权证后发现，王某、左某长期占用案涉车库，多次协商要求腾退未果，遂将二人起诉至东辽县人民法院，要求判令二人停止侵害、腾退车库并支付占用期间的租金损失。
王某、左某抗辩称：案涉车库早在2017年就被李某抵给了王某的孙子李某某的爷爷（已去世），他们是基于合法的抵债关系占有车库，属于有权占有；倪某明知车库已经抵债还和李某串通办理过户，买卖合同是虚假的，倪某不是善意取得，不享有所有权；左某早就已经搬离了车库，不应该承担责任。另外，他们已经起诉李某要求确认抵债协议有效，本案应该中止审理，等那个案子判完再处理。
法院观点：一审法院审理后认为，倪某已经依法取得案涉车库的不动产权证书，是车库的合法所有权人；王某在之前的另案庭审中已经自认替孙子管理车库、左某长期使用车库，二人没有证据证明已经腾退，构成侵权；李某和李某某之间的抵债协议效力纠纷属于债权纠纷，不管结果如何，都不能对抗已经生效的物权登记，本案不需要中止审理。
王某、左某不服一审判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉。二审法院审理后认为：倪某通过连环抵债的方式取得案涉车库，并且依法办理了不动产权登记，享有合法的所有权，王某、左某主张买卖合同虚假、倪某恶意串通的说法没有证据支持，不能成立；王某在之前的诉讼中已经自认占有使用车库，二审中又改口否认，违反诚信原则（禁止反言），其占有车库没有合法依据，属于无权占有，构成侵权；抵债协议属于债权，不能对抗物权登记的效力，本案不需要中止审理。
裁判结果：二审法院判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由王某、左某共同负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉04民终309号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：吉林省辽源市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 取得不动产务必及时办理过户登记：无论是通过买卖、抵债、赠与等方式取得房屋、车库等不动产，都要尽快办理不动产权过户登记。不动产权证书是享有所有权的法定凭证，仅持有买卖合同、抵债协议等债权凭证，哪怕已经实际占有使用，也不能对抗已完成过户登记的善意第三人。
- 抵债拿房要警惕“一物二卖”风险：通过抵债方式取得不动产的，要第一时间核实产权状况（是否存在抵押、查封、其他权利人等），并尽快协同产权人办理过户手续。暂时无法过户的，要签订书面协议明确违约责任，必要时可办理预告登记，防止原产权人恶意处置财产。
- 不动产被侵占要及时固定证据：发现自己的房屋、车库被他人占用的，要及时收集两类证据：一是自身享有所有权的证据（不动产权证、过户记录、合法取得的依据等）；二是对方侵占的证据（现场照片视频、沟通记录、对方自认的庭审笔录等）。协商不成的及时起诉，避免损失扩大。
- 诉讼中要遵守诚信原则，禁止反言：民事诉讼遵循诚信原则，当事人在庭审、调解过程中自认的事实，后续无充分相反证据不得随意推翻。虚假陈述不仅不会得到法院支持，还可能影响法官对案件事实的判断，甚至面临处罚。
- 主张占用费需提供相应证据：要求对方支付占用期间费用的，需举证两个事实：一是曾明确要求对方腾退而对方拒不配合的证据（如书面通知、聊天记录等）；二是占用费标准的依据（如同地段同面积不动产的市场租金、评估报告等）。缺乏证据的该项诉请可能无法得到支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。