拆迁方时隔多年以被拆迁人欺诈多占回迁房为由要求撤销补偿协议能获支持吗？征和律所结合通化(2025)吉05民终495号案例实务解读
法律问题
拆迁补偿协议签订后，拆迁方以被拆迁人存在欺诈行为、多占回迁房屋为由主张撤销协议的，是否受撤销权除斥期间的限制？超过法定最长除斥期间会产生什么法律后果？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉05民终495号生效判决分析：
第一，以欺诈为由请求撤销合同属于可撤销民事法律行为的范畴，撤销权的行使必须严格遵守法定除斥期间的要求，逾期未行使的，撤销权直接消灭，当事人无权再要求撤销合同。除斥期间是法定的权利存续期间，性质上属于不变期间，不适用诉讼时效的中断、中止、延长规则，一旦期间经过，权利即彻底丧失，不存在任何补救空间。
第二，我国民事法律规定了两类撤销权除斥期间：一是普通除斥期间，即当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使（重大误解的为90日，受胁迫的为胁迫行为终止之日起1年）；二是最长除斥期间，即自民事法律行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，无论当事人是否知道撤销事由，撤销权均绝对消灭。最长除斥期间的设置目的是维护交易秩序的稳定，避免法律关系长期处于不确定状态。
第三，具体到本案中，案涉拆迁补偿协议签订于2012年，拆迁方早在2017年末就已将案涉回迁房屋实际交付给被拆迁人，即使以房屋交付时间作为拆迁方“应当知道撤销事由”的起算点，至2024年拆迁方起诉时，也早已超过了5年的最长除斥期间，因此其撤销权已经消灭，诉求无法得到法院支持。
第四，除除斥期间经过外，拆迁方的主张还存在事实依据不足的问题：案涉多份协议均有拆迁方公章或时任法定代表人签字，时任法定代表人出具的证明也证实协议是双方协商一致的结果，拆迁方未能提供充分证据证明被拆迁人存在故意隐瞒事实、欺诈多占房屋的行为，这也是其败诉的重要原因。
法律依据
1. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
2. 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十二条：
有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；
（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；
（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
最新案例
基本事实：2012年1月，通化某某房地产开发有限责任公司（以下简称开发公司）因开发金帝大厦项目，与被拆迁人李某签订两份《房屋拆迁产权调换协议》及对应的住宅定位合同书，同时签订一份商铺定位合同书。双方约定：李某以其所有的88.87平方米住宅、30平方米车库作为被拆迁房屋，调换开发公司开发的两套住宅（面积分别为120.68平方米、108.1平方米）、一个地下车位及一套55平方米的一层门市，开发公司另需补偿李某附属物款36770元，李某需交纳部分房屋差价款。上述协议均有开发公司公章或时任法定代表人签字确认。2017年12月，开发公司将案涉108.1平方米住宅及55平方米门市交付给李某使用，李某后续持续交纳物业费、取暖费等费用。2024年，开发公司以李某用一套被拆迁房屋签订多份协议、欺诈多占房屋为由，向一审法院起诉，要求撤销108.1平方米住宅对应的调换协议及定位合同书，判令李某退还该住宅及55平方米门市。一审法院判决驳回开发公司的全部诉讼请求，开发公司不服，提起上诉。
争议焦点：
- 开发公司主张李某存在欺诈行为、要求撤销拆迁补偿协议是否有事实依据？
- 开发公司行使合同撤销权是否超过法定除斥期间？
法院观点：
首先，案涉多份拆迁补偿协议及定位合同书均系双方自愿签订，有开发公司公章或时任法定代表人签字，开发公司时任法定代表人出具的证明也可证实协议签订的背景，开发公司提交的证据不足以证明李某存在故意隐瞒事实、欺诈多占房屋的行为。
其次，案涉拆迁事实及协议签订均发生在民法典施行前，根据时间效力规定，应适用当时的法律规定。合同撤销权的最长除斥期间为五年，自法律行为发生之日起计算。开发公司早在2017年末就已将案涉房屋交付给李某，至2024年起诉时已远超五年最长除斥期间，即使开发公司享有撤销权，也因期间经过而消灭。
另外，开发公司上诉时仅就108.1平方米住宅部分交纳了上诉费用，未就55平方米门市部分交纳上诉费，应视为其对该部分一审判决结果无异议，二审仅对108.1平方米住宅对应的上诉请求进行审理。
裁判结果：吉林省通化市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由开发公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉05民终495号
- 案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
- 审理法院：吉林省通化市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对拆迁方（尤其是房地产开发企业）的风险提示：
- 签订拆迁补偿协议前，务必严格核查被拆迁房屋的权属、面积、附属物等情况，所有补偿安置内容应统一约定在同一份协议或明确关联的补充协议中，安排专人负责协议审核与归档，避免出现多份协议内容混乱、权责不清的情况。
- 如果发现协议存在欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形，务必在法定除斥期间内及时行使权利——既要注意自知道撤销事由之日起1年的普通期间，更要牢记自法律行为发生之日起5年的最长除斥期间，切勿因内部管理混乱、人员变动等原因拖延主张，导致权利彻底消灭。
- 回迁房屋交付前，应再次核对补偿协议与安置房屋的对应关系，发现问题及时与被拆迁人协商或通过法律途径解决，避免房屋交付多年后再主张权利，此时不仅可能超过除斥期间，还可能因长期实际履行被认定为对合同效力的默认。
2. 对被拆迁人的维权提示：
- 签订拆迁补偿协议时，应仔细核对协议内容，确保所有口头承诺都落实到书面协议中，所有协议均需加盖拆迁方公章或由其授权代表签字，同时留存好全部协议原件、沟通记录、对方出具的证明等材料，以备后续维权使用。
- 接收回迁房屋后，注意留存好房屋交付凭证、物业费/取暖费缴费记录、装修居住证明等材料，如果拆迁方事后反悔主张撤销协议或确认协议无效，这些材料可以作为证明合同已实际履行、对方认可协议效力的重要证据。
- 如果拆迁方未按协议约定履行全部义务（如少交付安置房屋、未办理产权证、拖欠过渡费等），应及时在诉讼时效内主张权利，避免因拖延导致自身权益受损。
3. 民事诉讼上诉注意事项：
本案中开发公司因未就55平方米门市部分交纳上诉费用，被法院视为放弃该部分上诉请求，二审不予审理。这也提醒当事人，提起上诉时需按照上诉请求对应的标的额足额交纳上诉费用，否则未交费部分的诉求将不会被二审法院审查，视为对一审判决对应内容的认可。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。