物业不修屋顶业主自行维修，维修费能找物业赔吗？征和律所结合白山(2025)吉06民终252号案例实务解读
法律问题
物业服务区域内的屋顶漏水属于物业服务合同约定的维修范围时，业主自行维修后向物业公司主张维修费，需要满足哪些条件？举证责任如何分配？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉06民终252号生效判决分析：业主因物业公司不履行共有部位维修义务而自行维修后，主张物业公司承担维修费的，需要同时满足三个核心前提：
- 业主已就维修事项向物业公司提出过明确、可查证的维修请求，物业公司拒绝履行或拖延履行维修义务；
- 自行维修的项目严格属于物业服务合同约定的物业公司责任范围，即针对物业共有部位、共用设施设备的维修养护，不包含业主自有部位的装修、改造项目；
- 业主实际支出的维修费用真实、合理，且与物业公司的违约行为存在直接因果关系。
本案中，虽然法院已认定物业公司存在屋顶维修养护不到位的违约情形，也支持了业主要求物业公司履行修缮义务的请求，但由于业主提交的维修证据存在多处关键瑕疵，无法证明维修费用的真实性、合理性以及与物业违约的关联性，因此法院未支持维修费的索赔请求。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
白山市浑江区某某某浴池（以下简称“某某某浴池”）位于某某物业公司提供物业服务的小区裙房内，2018年起该浴池屋顶出现漏水问题。某某某浴池称其多次要求物业公司维修未果，遂自行委托案外人吴某进行维修，2018年至2023年期间共主张支出维修费118860元。
此前某某物业公司因某某某浴池拖欠物业费诉至法院，生效判决认定物业公司存在楼盖、屋顶维修与养护服务不到位的情形，酌情扣减了20%的物业费。后某某某浴池起诉要求物业公司支付自行维修产生的118860元维修费，并履行屋顶修缮义务。
争议焦点
某某某浴池主张的118860元维修费用是否应当由某某物业公司承担？
法院观点
法院认为，屋顶属于物业共有部位，物业公司依约负有维修义务，故对某某某浴池要求物业公司履行修缮义务的请求予以支持。但对于自行维修的费用，某某某浴池作为主张方应当承担举证责任，需证明维修费用的真实性、合理性以及与物业违约的关联性。
但某某某浴池提交的证据存在多处明显瑕疵：一是维修款明细所列的维修时间多为东北地区冬季，不属于防水施工的合理期间；二是维修项目包含“门脸大理石装修”等明显不属于物业服务范围的内容；三是未提供具体的材料清单、价格明细、人工费明细等佐证费用构成；四是承接维修的公司2022年才成立，不可能在2018年就提供维修服务；五是若2022年已进行大面积防水维修，至诉讼时仅两三年不应仍出现大面积漏水，主张存在逻辑矛盾。因此，某某某浴池提交的证据不足以证明其主张的维修费损失，法院不予支持。
裁判结果
吉林省白山市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判：物业公司需于判决生效后立即对某某某浴池屋顶漏水进行修缮，驳回某某某浴池要求支付118860元维修费的诉讼请求。
案例检索信息
案号：(2025)吉06民终252号
案由：物业服务合同纠纷
审理法院：吉林省白山市中级人民法院
裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
第一，遇到物业不履行共有部位维修义务时，业主首先要固定“已提出维修请求”的证据。建议优先通过书面EMS快递的方式向物业公司发送维修通知（快递单备注清楚“XX部位维修申请+房屋地址”，保留快递底单和签收记录），也可以通过物业公示的官方微信、报修系统提交申请并截图留存，或与物业负责人的通话录音，避免物业公司以“未接到申请”为由抗辩。
第二，确需自行维修的，务必做好全流程证据留存：一是维修前通过录像、公证等方式固定损坏部位的现状；二是选择有资质的正规施工主体，签订书面维修合同，明确约定维修的具体位置、项目范围（仅限物业应承担的共有部位维修，不要混入自有部位装修、改造项目）、施工标准、费用明细；三是费用尽量通过对公账户支付，索要正规增值税发票，同时保留好材料采购清单、人工费签收单、施工过程照片/视频、竣工验收记录等全套材料，确保费用真实可查、与维修事项直接对应。
第三，注意区分“物业费扣减”与“损害赔偿”的不同法律性质。此前判决因物业服务瑕疵扣减20%物业费，是对物业服务整体违约的调整，并不当然免除物业公司对业主实际财产损失的赔偿责任，但业主仍需就损失的存在、金额及因果关系承担举证责任，不能直接以物业费扣减判决为由主张维修费赔偿。
此外，业主还需注意区分共有部位与自有部位的维修责任边界，屋顶、外墙、公共管道等属于共有部位，物业公司负有维修养护义务；而业主自有房屋内部的设施、装修等，不属于物业服务的免费维修范围，自行维修的费用无权向物业公司主张。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。