买开发商的房子未过户遭查封能否排除执行？征和律所结合松原(2025)吉07民终1008号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行中，买受人从房地产开发企业处购买的商品房仍登记在房企名下，遭遇法院查封时，是否只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条主张排除执行？现金付款无银行流水、未及时办理过户是否必然认定买受人存在过错？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉07民终1008号生效判决解答：
第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条属于并列竞合关系，而非排斥适用关系。第二十八条适用于所有“登记在被执行人名下的不动产”的执行异议，第二十九条是针对被执行人为房地产开发企业、标的物为商品房的特殊保护规则。当被执行人是房地产开发企业时，买受人只要举证符合其中任意一条的规定，就有权排除强制执行，并非必须适用第二十九条。
第二，关于第二十八条适用的核心要件认定：
- 付款认定：对于早年的房屋交易，不能苛责买受人必须提供银行流水证明付款，应当结合交易时间、当地交易习惯、交易金额、关联案件情况、房屋交付状态等因素综合判断。现金交易符合当时当地交易习惯的，仅凭开发商出具的收款收据也可以认定已付清全款。
- 占有认定：买受人无需提供从入住到查封期间的全部水电暖、物业费票据，只要能提供查封前形成的部分实际使用凭证（如供热费、电费票据等），即可证明查封前已合法占有不动产。
- 过错认定：只要买受人有积极办理过户的意愿（如交纳维修基金、主动咨询办证等），未办理过户是因开发商原因（如未撤销此前网签、未出具正式购房发票、未缴纳相关税费等）导致的，不属于“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。
第三，相较于第二十九条要求“所购房屋用于居住且买受人名下无其他居住用房”，第二十八条不限制房屋用途、不要求是唯一住房，适用范围更广，对买受人的保护门槛更低，在符合条件时优先适用第二十八条更有利于维护购房人合法权益。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
真实案例
基本事实
王某与吉林省某房地产开发公司（以下简称某房企）因民间借贷纠纷诉至法院，诉讼中王某申请财产保全，法院于2021年12月29日查封了登记在某房企名下的松原市某小区一套72.72平方米的房屋。判决生效后，王某申请强制执行，案外人蔡某提出执行异议，主张其于2010年5月就与某房企签订了《商品房买卖合同》，已一次性付清全部购房款159984元，收房后实际居住至今，因某房企未撤销此前的网签备案、未出具正式购房发票等原因，一直未能办理过户登记，请求法院停止执行案涉房屋。
法院经审查裁定蔡某的异议成立，停止对案涉房屋的执行。王某不服，提起执行异议之诉，主张本案被执行人是房地产开发企业，应当适用《执行异议复议规定》第二十九条，而案涉房屋为车库并非居住用房，且蔡某无法提供银行流水证明付款、不能证明查封前已实际占有、未办过户是蔡某自身怠于行使权利导致，要求准许执行案涉房屋。一审法院判决驳回王某的诉讼请求，王某仍不服，上诉至吉林省松原市中级人民法院。
法院观点
松原中院审理认为：
- 关于法律适用：第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，二者并非排斥关系而是并列关系，买受人符合其中一条即可排除执行，王某主张仅能适用第二十九条无法律依据。
- 关于付款：案涉房款交付发生在2010年，当时当地现金交易较为普遍，且关联案件中其他购房人均采用现金付款方式、由房企出具收据，交易模式一致，结合交易发生于十余年前的背景，不宜过分苛责买受人的举证能力，仅凭房企出具的收款收据足以认定蔡某已付清全部房款。
- 关于占有：蔡某提交了查封前的供热费票据等实际使用凭证，足以证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋，无需提交全部年限的缴费票据。
- 关于过错：蔡某已交纳住宅专项维修资金，足以证明其有积极办理产权登记的意愿，案涉房屋未办理过户登记是因房企未撤销此前网签、未出具正式发票等原因导致，并非蔡某自身过错。
裁判结果
吉林省松原市中级人民法院于2025年6月23日作出(2025)吉07民终1008号民事判决：驳回上诉，维持原判，不准许执行案涉房屋。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉07民终1008号
- 案由：执行异议之诉
- 审理法院：吉林省松原市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房时务必及时办理网签备案和产权过户登记，这是避免房屋被他人查封、保障自身物权的核心方式。尤其是从开发商处购买新房的，要及时督促开发商办理网签和首次登记，符合办证条件后第一时间申请转移登记。
- 购房款尽量通过银行转账方式支付，备注清楚“购房款”，保留好转账凭证；确需现金支付的，要要求出卖人出具加盖公章的正规收款收据，最好有第三方见证或录音录像佐证，避免日后对付款事实产生争议。
- 收房后要注意保留各类实际使用房屋的凭证，包括但不限于水电费、供热费、物业费、燃气费的缴费票据、装修合同、入住证明等，尤其是查封前形成的凭证，是证明合法占有的关键证据。
- 如果因出卖人原因无法办理过户登记，购房人要及时主张权利，通过发送书面催告函、协商、诉讼等方式要求出卖人履行过户义务，保留好主张权利的证据，避免被法院认定为自身怠于行使权利而存在过错。
- 如果所购房屋遭遇法院查封，要在知道查封事实后及时向执行法院提出书面执行异议，并准备好“合法有效买卖合同、查封前已占有、已付房款、非自身原因未过户”四方面的证据，符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条任一条规定的，都可以主张排除强制执行。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。