商铺业主未签书面续签合同经营童装被商场停电，索赔能获支持吗？征和律所结合松原(2025)吉07民终716号案例实务解读
法律问题
商铺业主与商场管理方续签自营管理合同时未签订书面合同，商场以业主经营品类不符合上一年度合同约定为由擅自停电，业主主张停电损失能否得到法院支持？未签订书面合同的事实合同内容应当如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉07民终716号生效判决解答：
首先，合同订立可以采用书面、口头或其他形式，即便双方未签订正式书面合同，只要就核心条款达成一致并实际履行，即可成立事实合同关系。本案中，商管公司工作人员在2024年度合同磋商过程中，通过微信发送的合同文本明确载明经营品类为“服装”，业主方已按照商管公司通知的标准足额缴纳了全年管理费，双方已就合同核心条款达成一致，事实合同合法有效，经营品类应当按照磋商达成的“服装”认定，而非当然延续上一年度合同约定的“女装”，因此业主经营童装并未违反合同约定。
其次，商场管理方行使管理权应当具有合法依据，即便认为商户存在违约行为，也应当采取协商、催告、诉讼等合理合法的方式维权，不得擅自采取停电等影响商户正常经营的强制措施。本案中商管公司在业主不存在违约行为的情况下擅自对商铺停电，侵害了业主的合法经营权，应当对业主的合理损失承担赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
真实案例
李某、丛某是松原市某地下商场5间商铺的共同所有权人，2023年与松原某商业管理有限公司（以下简称商管公司）签订为期1年的《自营管理合同》，约定案涉商铺经营品类为女装。2023年底双方磋商2024年度续期事宜时，商管公司工作人员通过微信向业主方发送了新一年度的合同文本，其中经营品类载明为“服装”，同时告知了全年管理费金额。业主方未签署书面合同，但按商管公司要求足额缴纳了案涉商铺全年管理费。
2024年10月，李某、丛某将案涉商铺出租给案外人经营童装，商管公司认为其擅自变更经营品类违反合同约定，下发违约通知单后对案涉商铺采取了停电措施。双方协商未果后，李某、丛某向法院起诉，要求商管公司赔偿停电期间的租金损失、退还对应期间的物业费，并返还全部商铺押金。一审法院认定双方延续2023年度合同约定，业主经营童装构成违约，驳回了全部诉讼请求，李某、丛某不服提起上诉。
吉林省松原市中级人民法院二审认为，双方微信磋商过程中商管公司发送的合同已明确经营品类为“服装”，业主已按要求缴纳管理费，事实合同成立，业主经营童装不构成违约，商管公司擅自停电应当承担赔偿责任。结合双方举证的停电期间、损失标准等情况，二审法院酌定商管公司赔偿李某、丛某各项损失共计1500元，对无证据支持的押金返还请求予以驳回。
最终裁判结果：撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2025）吉0702民初517号民事判决；松原某商业管理有限公司于判决生效后立即给付李某、丛某损失1500元；驳回李某、丛某的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉07民终716号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：吉林省松原市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 商铺业主与商管公司磋商续签合同过程中，务必留存好微信聊天记录、合同草稿、费用缴纳凭证等证据，即便未签订正式书面合同，上述材料也可作为认定事实合同内容的核心依据，避免后续因权利义务约定不清产生纠纷。
- 商场管理方应当在合同约定和法律规定的范围内行使管理权，不得擅自采取停电、停水、封铺等严重影响商户正常经营的强制措施。如认为商户存在违约行为，应当优先通过催告、协商、第三方调解或诉讼等合法途径维权，否则可能因滥用管理权承担赔偿责任。
- 如遇商管公司擅自停电等侵权行为，商户应当第一时间固定证据，包括停电通知、停电期间的照片/视频、与商管方的沟通记录、实际损失的凭证（如租金合同、营业流水、员工工资支出等），便于后续主张损失时完成举证责任。
- 履约保证金的返还通常需满足合同约定的条件（如合同期满、无质量纠纷/违约遗留问题等），商户如主张返还保证金，应当提前核查合同约定的返还条件，留存好已满足返还条件的相关证据，避免因举证不足无法得到支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。