不是房屋产权人在楼顶铺砖种菜致楼下漏水要担责吗？征和律所结合白城(2025)吉08民终301号案例实务解读

法律问题

不是房屋所有权人，在公共楼顶铺设地砖、砌筑砖垄种菜，导致楼下房屋漏水，是否需要承担侵权赔偿责任？侵权责任比例如何确定？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)吉08民终301号生效判决分析： 第一，侵权责任的承担主体不以房屋所有权人为限，只要行为人实施了过错侵权行为，且该行为与损害后果存在因果关系，就应当承担赔偿责任。即便不是房屋产权人，只要实际实施了在公共楼顶违规铺设地砖、种菜等破坏排水的行为，就属于适格的侵权责任主体。 第二，侵权责任比例并非只要存在侵权行为就承担全部责任，法院会综合考量侵权行为的过错程度、损害后果的成因（如是否存在房屋年久失修、工程质量等其他致损因素），合理划分责任比例。如果受害人的损失存在多因一果的情况，侵权人仅需对自身过错对应的损失部分承担责任。 第三，当事人在诉讼中的陈述应当恪守诚信，一审中自认的事实，二审没有充分有效证据予以推翻的，法院不会采信反言的主张。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
• 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
• 《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
• 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
• 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

最新案例

董某系吉林省通榆县某商铺的所有权人，2023年起其房屋屋顶多次漏水，损失不断扩大。董某查明徐某（非楼上房屋所有权人）在案涉楼栋平台处铺设地板砖、砌筑砖垄种植蔬菜，该行为已被当地城管部门下达整改通知认定为违规搭建。因与徐某协商赔偿未果，董某诉至法院，经评估房屋漏水损失为15437元。

本案一审法院认为徐某实施了违规铺设地砖、种菜的行为，破坏了楼顶排水，判决徐某承担全部赔偿责任。徐某不服提起上诉，主张自己不是房屋产权人、地砖是开发商原始铺设、种菜行为与漏水无因果关系，且提交了相关证据。

吉林省白城市中级人民法院二审审理认为：徐某在一审中已自认实施了铺设地砖、种菜的行为，二审反言但无充分证据推翻，对其主张不予支持；徐某的违规行为确实影响楼顶排水，存在过错，但董某房屋漏水也不排除平台年久失修、工程质量等其他客观因素的影响，一审认定徐某承担全部责任不当，最终酌定徐某承担70%的赔偿责任，赔偿董某损失10805.90元。

案例检索信息

• 案号：(2025)吉08民终301号
• 案由：财产损害赔偿纠纷
• 审理法院：吉林省白城市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 公共楼顶属于业主共有部分，任何业主或非业主都不得私自占用、违规铺设地砖、搭建构筑物或种植作物，此类行为不仅违反城乡规划相关规定，会被城管部门要求整改，若造成相邻方房屋漏水、财产损失的，还需要承担侵权赔偿责任。 2. 若遭遇楼上漏水造成财产损失，应当第一时间固定证据：对漏水现场、损失情况进行拍照录像，及时联系物业、社区或城管部门到场协调，必要时可申请公证机构对损失情况进行公证；同时尽早委托第三方评估机构对损失金额进行鉴定，避免损失扩大后难以界定成因。 3. 若因类似纠纷被诉至法院，应当积极举证证明损害结果的其他成因，比如房屋本身的质量问题、年久失修、第三方施工破坏等，可有效降低自身的责任比例；同时诉讼中应当诚信陈述，对于一审中已经自认的事实，没有充分证据不要随意反言，否则不会得到法院支持。 4. 相邻方之间遇到漏水等纠纷，建议优先友好协商，及时排查整改漏水点，避免损失扩大，若协商不成可通过法律途径理性维权，不要采取过激措施激化矛盾。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。