疫情期间欠付宾馆承包金能解除合同吗？征和律所结合延边(2025)吉24民终709号案例实务解读
法律问题
疫情期间承租人长期欠付宾馆承包金，是否构成根本违约？出租人是否有权解除租赁合同？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉24民终709号生效判决分析：
宾馆承包合同本质上属于房屋租赁合同范畴，支付租金（承包金）是承租人的核心合同义务，收取租金是出租人的主要合同目的。疫情或者疫情防控措施虽然可能对经营活动造成影响，但并不当然免除承租人的租金支付义务，承租人也不能仅以疫情为由长期拖欠租金。
具体到本案中，金某、张某作为案涉宾馆的承包人，自2018年接手经营至2024年6月，仅支付承包金21万余元，远低于合同约定的应付金额；即便法院结合疫情影响酌情减免部分承包金后，二人欠付的承包金仍高达90余万元，显然属于未履行主要合同义务的情形。其次，出租人秦某多次通过书面通知、微信等方式催告二人支付欠付承包金，还专门给予了付款宽限期，但二人始终未在合理期限内足额支付，符合《民法典》规定的“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的合同解除条件。
关于金某提出的“已投入大额装修、疫情构成情势变更、不构成根本违约”的主张，法院认为：一方面，疫情影响是阶段性的，在疫情防控措施结束后，承租人仍未按约定支付租金，违约状态持续存在；另一方面，双方并未就疫情期间的租金减免达成书面一致合意，仅有的协商沟通并未形成有效协议，因此承租人的抗辩不能成立，其长期欠付租金的行为已构成根本违约，出租人有权依法解除合同。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2. 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3. 《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第六条第二款
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
最新案例
基本事实
2018年10月7日，秦某（发包方）与金某、张某（承包方）签订《银河宾馆发承包合同》，约定秦某将银河宾馆承包给金某、张某经营，承包期限10年，自2018年10月10日起至2028年10月9日止；第一年承包金22万元（免除作为装修补助），以后每年度承包金按上一年度总额上浮5%，每年7月10日前支付当年承包金；承包方逾期支付承包金的，按应付租金总额每日加收千分之一的违约金。
合同签订后，秦某依约交付了宾馆房屋及相关经营证件，金某、张某对宾馆进行了升级改造并开始经营。截至2024年3月16日，金某、张某仅向秦某支付承包金共计213530元，经秦某多次催告仍未支付剩余款项。2024年6月8日，秦某向二人送达《解除合同通知书》，要求其于2024年6月9日前付清欠款，否则合同自动解除；后金某回复不同意解除，秦某又给予宽限期至2024年6月12日，二人仍未付款。2024年6月27日，秦某将案涉宾馆收回并另行出租给第三人。
双方协商未果，秦某向一审法院提起诉讼，要求解除合同、支付欠付承包金及违约金等；金某提起反诉，要求秦某返还宾馆经营权、支付占用费及经营利润损失等。
争议焦点
1. 金某、张某欠付承包金的行为是否构成根本违约，案涉《银河宾馆发承包合同》是否应当解除？
2. 疫情期间承包金的减免数额如何确定？
法院观点
一审法院认为，秦某与金某、张某签订的承包合同合法有效，双方均应依约履行。金某、张某未按约定支付承包费，致使秦某收取承包费的合同目的不能实现，已构成根本违约，秦某有权解除合同；结合疫情对宾馆经营的影响，酌情认定2020年-2022年每年减免1个月的承包金；合同约定的违约金标准过高，依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
二审法院认为，支付承包金是承租人的主要合同义务，金某、张某已支付的承包金远低于合同约定数额，即便考虑疫情因素适度减免，欠付金额仍明显过高，且在疫情影响结束后仍未依约支付租金，经秦某催告后在合理期限内仍未履行付款义务，秦某解除合同符合法律规定。关于承包金减免的合意问题，双方的通话录音仅是协商过程，金某并未对秦某提出的减免方案作出明确承诺，秦某的诉讼请求变更也不属于对租金数额的自认，因此不能认定双方已就租金减免达成一致，一审法院酌情减免的数额并无不当。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，即：
- 秦某与金某、张某签订的《银河宾馆发承包合同》于2024年6月13日解除；
- 金某、张某于判决生效之日起立即向秦某支付承包费911431.86元及违约金54518.01元；
- 驳回秦某的其他诉讼请求；
- 驳回金某的反诉请求。
案例检索信息
案号：(2025)吉24民终709号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 出租方需注意的风险点
- 签订租赁合同时，要明确约定租金支付时间、逾期付款的违约责任、合同解除的具体条件，避免约定模糊产生争议；
- 承租人出现欠付租金情况时，要及时通过书面函件、微信、短信等可留存证据的方式进行催告，明确付款期限及逾期后果；
- 如遇疫情等特殊情况需调整租金的，一定要签订书面补充协议，明确减免的金额、期限、支付方式等内容，避免口头约定事后反悔；
- 行使合同解除权时，要将解除通知有效送达对方，并留存送达证据，避免因程序瑕疵导致解除不生效。
2. 承租方需注意的风险点
- 按合同约定按时支付租金是核心义务，如因疫情等客观原因导致经营困难，要主动及时与出租方协商，争取达成租金减免或延期支付的书面协议，不能以疫情为由长期拖欠租金，否则可能构成根本违约导致合同解除；
- 如果承租房屋需要大额装修投入，一定要在合同中明确约定合同提前解除时装修残值的处理方式，比如按剩余租期折旧补偿等，避免因合同解除造成大额损失；
- 收到出租方的解除通知后，如对解除有异议，要在法定或约定的期限内请求法院或仲裁机构确认解除行为的效力，避免逾期产生不利后果。
3. 关于本案其他争议的提示
本案中秦某主张的餐饮部装修损失、房间改造赔偿、起重机灭失等请求，均因证据不足未被法院支持。这也提醒租赁双方，在房屋交接时要对房屋内的物品、装修状况进行详细清点，制作书面交接清单并附照片、录像，双方签字确认；装修改造过程中涉及房屋结构变化、功能调整的，要留存好双方协商一致的书面证据，避免后续产生纠纷时举证不能。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。