以借款抵房款买的房能否排除强制执行？征和律所结合太原(2025)晋01民终2090号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行中，买受人主张以在先借款抵顶购房款购买的登记在被执行人名下的房屋，能否排除人民法院的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)晋01民终2090号生效判决解答：以借款抵顶购房款的以物抵债式房屋买卖，买受人主张排除强制执行的，不仅需要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项法定要件，还需就房屋买卖交易的真实性、合理性承担充分的举证责任。若付款时间早于房屋买卖合同签订时间、交易价格明显低于市场合理价格、合同相对方否认买卖合意的，买受人无法证明交易真实合法的，将承担举证不能的不利后果，无法排除强制执行。
法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
真实案例
基本事实
李某甲、山西某有限公司因欠付师某630万元借款及利息，未履行人民法院生效判决确定的给付义务，师某向太原市杏花岭区人民法院申请强制执行，法院于2023年5月17日预查封了登记在山西某有限公司名下的位于太原市迎泽区的案涉房屋。
案外人刘某向法院提出执行异议，主张其已于2015年9月17日与李某甲、山西某有限公司签订《房屋买卖合同》，以2015年5月4日出借给李某甲的50万元借款抵顶全部购房款，且长期实际占有使用案涉房屋，要求解除查封。法院驳回其异议后，刘某提起案外人执行异议之诉。
法院观点
法院经审理认为，刘某虽提交了《房屋买卖合同》、转账凭证等证据，但50万元款项支付时间早于合同签订时间4个多月，与合同约定的付款时间不符，李某甲明确否认存在房屋买卖合意，主张该50万元为借款，且案涉房屋交易价格明显低于同地段市场合理价格，现有证据不足以证明房屋买卖交易的合理性与真实性，刘某不符合排除强制执行的法定要件。
裁判结果
山西省太原市中级人民法院二审判决：驳回刘某的上诉，维持原判，刘某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
案例检索信息
- 案号：(2025)晋01民终2090号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：山西省太原市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 当事人采用以借款抵顶购房款的方式进行房屋交易的，应当在书面合同中明确约定以哪笔借款抵顶购房款、抵顶的具体金额、借款本息结算方式等核心内容，避免出现付款时间与合同签订时间不一致、权利义务约定模糊的问题；同时应当留存双方就以房抵债达成合意的全部沟通记录、结算凭证，必要时可对以房抵债协议进行公证，进一步强化证据效力。
- 案外人针对执行标的提出执行异议的，需就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担全部举证责任，不仅要举证证明符合执行异议复议规定第二十八条的四项法定要件，还要举证证明交易的真实性、合理性，不得仅以签订了书面合同、实际占有房屋就主张排除执行。
- 对于存在高息借贷、胁迫签署合同等情形的以房抵债交易，若抵债价格明显低于市场合理价格的，极有可能被法院认定为不具有交易合理性，无法对抗普通金钱债权人的强制执行。
- 若当事人主张房屋买卖合同是受胁迫签署的，应当就胁迫事实承担举证责任，且根据法律规定，胁迫事实的证明需达到排除合理怀疑的标准，仅口头主张未提供任何证据的，人民法院不予采信。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。