一次性付清50年荒山租金20多年后村集体要求涨租合法吗？征和律所结合太原(2025)晋01民终2727号案例实务解读
法律问题
已经履行完毕租金支付义务的长期荒山租赁合同，村集体能否以租金远低于当前市场价、属于农村集体资产清化收整改范围为由，要求调整租金标准？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)晋01民终2727号生效判决解答：针对已经一次性付清租金的长期荒山租赁合同，村集体以租金过低、属于清化收整改范围为由要求调整租金的，法院会从三个核心维度判断是否支持：一是原合同约定的租金标准是否确实与当前市场价格存在显著差距，继续履行是否会严重损害村集体公共利益、构成显失公平；二是租金差距是否属于当事人订立合同时无法预见的、不属于普通商业风险的重大变化；三是租金调整仅能针对合同未履行的部分，不对已经履行完毕的期间产生溯及力。本案中，案涉合同约定的租金折合每年每亩仅3元，远低于当地700元/亩/年的官方评估价，继续履行原标准确实会导致村集体利益严重受损，因此法院对未履行部分的租金进行了调整，该裁判既符合公平原则，也契合农村集体资产保护的政策要求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
- 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十五条：因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。
真实案例
2000年11月，李某甲与太原市杏花岭区某村委会签订《拍卖荒山土地使用协议书》，约定村委会将200亩荒山使用权拍卖给李某甲，使用期限50年（2000年11月1日至2050年11月30日），总使用费3万元，李某甲一次性付清全部款项后办理了《集体土地使用证》，对荒山进行了开发利用。
2022年太原市启动农村集体资产“清化收”工作，排查发现案涉合同租金标准远低于市场价，当地同类型非建设用地年租金官方评估价为700元/亩，村委会与李某甲协商涨租未果，诉至法院要求调整租金。
一审法院审理后认为案涉合同合法有效，但继续履行原租金标准显失公平，判决李某甲自2024年10月9日（起诉之日）起按每年每亩700元的标准支付后续租金；李某甲不服提起上诉，主张租金已全部付清、一审适用法律错误，太原市中级人民法院二审认为一审判决兼顾双方利益、适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)晋01民终2727号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：山西省太原市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对农村集体经济组织而言，开展“清化收”工作整改历史遗留低租金合同的，应当先委托有资质的第三方机构出具同类土地租金评估报告，固定“继续履行显失公平”的核心证据，优先与承包方协商调整，协商不成再通过诉讼途径主张，不得擅自单方解除合同或中断承包方的正常生产经营，避免承担违约责任。
- 对通过拍卖、公开协商等方式承包集体荒山、荒地的主体而言，签订20年以上长期承包/租赁合同时，建议明确约定租金动态调整机制（例如每5年按当地同类土地平均租金或居民消费价格指数调整一次），避免后续因政策变动、土地价值大幅上涨被要求调整租金的风险。
- 情势变更与商业风险的核心边界：短期合同履行过程中的租金波动通常属于商业风险，但期限超过20年的不动产合同，若土地价值发生了订立合同时完全无法预见的数十倍甚至上百倍增长，法院可能依据公平原则对未履行部分的租金进行调整，切勿认为“一次性付清租金就绝对不会变更”。
- 即使法院支持调整租金，也仅针对未履行的合同期间，若村集体要求补缴合同签订后至起诉前的租金差额，承包方有权拒绝，该诉求没有法律依据。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。