多年物业费欠缴，物业贴催费单能否中断诉讼时效？征和律所结合阳泉(2025)晋03民终1408号案例实务解读

征和律师事务所 | 2026-06-06 | 民事纠纷

法律问题

业主多年未交物业费，物业公司在门口张贴催费通知并拍照留存，几年后再起诉追缴物业费，业主抗辩“已经超过三年诉讼时效”，法院会支持吗？

在山西省阳泉市中级人民法院(2025)晋03民终1408号物业服务合同纠纷二审民事判决中，最大的争议并不是物业费金额本身，而是：物业公司提交的催费照片，能否证明其在诉讼时效内持续主张权利，从而产生诉讼时效中断效果。

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)晋03民终1408号生效判决分析：物业费属于持续性、周期性费用，但每一期费用到期后，物业服务人请求法院保护的期间通常仍受三年诉讼时效约束。如果物业公司在时效期间内向业主催缴物业费，且能够举证证明催收行为真实发生，该催收行为一般可以构成诉讼时效中断，诉讼时效从中断时起重新计算。

本案中，某公司主张李某支付2018年5月1日至2021年3月31日期间的物业服务费及车辆管理费。李某认为，某公司到2025年8月才起诉，早已超过三年诉讼时效。某公司则提交了2020年7月、2022年7月、2024年3月的三张催费照片，用以证明其曾持续向李某催缴。

二审法院最终采纳了物业公司的催收证据，认为三张照片系工作人员使用手机马克相机功能拍摄，照片水印信息包含时间、地点等内容；李某虽提出照片虚假、门框背景不符等异议，但其提交的新房主证明、入户门照片等证据不足以推翻物业公司的证据。因此，法院认定某公司的每一次催收均构成诉讼时效中断，最终驳回李某上诉，维持一审判决。

征和律所认为，本案对物业费纠纷中的双方都有较强参考意义：物业公司不能只说“催过”，必须留痕；业主也不能只说“没见过”，若主张催收材料虚假，需要提交足以推翻对方证据的反证。

法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

2.《中华人民共和国民法典》第一百九十五条

有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

（一）权利人向义务人提出履行请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

3.《中华人民共和国民法典》第九百三十九条

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

4.《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

案例检索信息

案号：(2025)晋03民终1408号
案由：物业服务合同纠纷
审理法院：山西省阳泉市中级人民法院
裁判日期：2026年1月22日
案件类型：民事二审案件
裁判结果：驳回上诉，维持原判

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：物业费纠纷金额往往不大，但涉及业主人数多、时间跨度长，真正决定胜负的经常不是“欠没欠费”，而是证据链是否完整、诉讼时效是否被有效中断。

1. 对物业公司：催费必须形成可验证证据链

物业公司若长期只通过口头通知、微信群提醒、门口张贴等方式催费，后续诉讼中容易被业主否认。征和律所建议，物业公司在催收物业费时，应当尽量做到：

催费通知载明欠费期间、欠费金额、支付期限、联系人等基本信息；
张贴催费通知时同步拍照、录像，并保留原始电子数据；
条件允许的，可以通过短信、微信、挂号信、EMS、律师函等多种方式交叉留痕；
对已出售房屋、长期空置房屋，应核实业主联系方式及产权变动情况；
不要等到多年后集中起诉，应定期评估诉讼时效风险。

2. 对业主：抗辩诉讼时效不能只停留在“我没收到”

业主如果认为物业公司提交的催收证据不真实，不能仅作口头否认。实务中，法院通常会结合照片水印、拍摄时间、地点、张贴位置、房屋使用情况、业主是否仍为产权人等因素综合判断。业主应尽量提交能够形成闭环的反证，例如：

房屋买卖合同、过户记录，证明特定时间后已不再占有使用房屋；
装修、更换门窗、入住证明等证据，反驳催费照片背景；
物业服务瑕疵的照片、视频、投诉记录、业主群聊天记录；
缴费凭证或与物业公司沟通结算的记录；
如主张车辆已经转让，应保存车辆转让、交付、过户或其他能够证明车辆不再由自己使用的材料。

3. 物业服务有瑕疵，不当然等于可以完全拒交物业费

本案中，一审法院并未简单支持物业公司的全部请求，而是结合物业管理服务中存在的瑕疵，酌定按80%的比例支持物业费及车辆管理费。这说明，业主如果认为物业服务不到位，可以围绕服务质量、合同履行瑕疵、费用计算标准等提出抗辩；但在物业公司已经提供基本物业服务的情况下，单纯以“没有感受到服务”“没有单独接受服务”为由拒交全部物业费，通常难以获得法院支持。

4. 小额物业费纠纷，也要重视诉讼成本

物业服务合同纠纷常见于小区集中催缴、批量诉讼。征和律师事务所建议，业主与物业公司在诉前尽量通过对账、减免、分期、整改承诺等方式协商解决。若争议确实进入诉讼，应围绕一个核心问题组织证据：物业公司证明“提供服务并有效催收”，业主证明“费用不应支付、金额不准或时效已过”。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。