顶账房被法院查封能否排除强制执行？征和律所结合朔州(2025)晋06民终639号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行过程中，案外人通过以房抵债方式取得登记在被执行人名下的房屋，能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除人民法院的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)晋06民终639号生效判决分析：以房抵债的房屋能否排除强制执行，核心在于是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项要件，具体认定规则如下：
- 关于「查封前签订合法有效书面买卖合同」：若以房抵债协议明确约定了房屋位置、面积、单价、总价款等买卖合同核心条款，且抵债债权真实合法、协议签订于查封之前，即使未签订正式的商品房买卖合同，也可认定为双方达成了不动产买卖合意，属于合法有效的书面买卖合同。
- 关于「已支付全部价款」：真实合法的以房抵债中，抵顶的债权金额可视为买受人已支付的购房款，无需另行支付现金。
- 关于「查封前合法占有」：房屋占有以实际控制、支配为标准，不以实际入住为必要条件，开发商交付房屋、买受人取得钥匙或办理收房手续后，即可认定为合法占有。
- 关于「非因买受人自身原因未过户」：若因开发商欠缴税费、未完成首次登记等原因导致无法过户，且买受人已尽到合理催促义务的，属于非因买受人自身原因。
此外，若公司将通过以房抵债取得的房屋登记到股东个人名下，若属于合法的实物分红且不违反法律强制性规定的，股东作为买受人的主体资格合法，有权提起案外人执行异议之诉。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最新案例
基本事实
朔州某建筑装饰工程有限公司因与朔州市某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷，向法院申请诉讼保全，法院于2022年11月查封了房地产公司名下位于朔州市朔城区某小区的X号楼X单元XXXX室房屋。后该案进入执行程序后，案外人水某向法院提出执行异议，主张该房屋归其所有，请求排除执行。
水某主张的事实为：其原系朔州市某搅拌有限公司股东，搅拌公司向房地产公司供应混凝土，双方存在真实的债权债务关系。2019年5月，搅拌公司与房地产公司签订《工程顶账房协议》，约定房地产公司以案涉三套房屋抵顶欠付的混凝土货款。后搅拌公司将案涉房屋作为实物分红登记到水某名下，水某于2020年收房，因房地产公司欠缴税费一直未办理过户登记。水某的执行异议被法院驳回后，提起案外人执行异议之诉。
争议焦点
水某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
法院观点
法院经审理认为：第一，搅拌公司与房地产公司签订的《工程顶账房协议》在法院查封前签订，明确约定了房屋位置、单价、总价款等核心条款，具备买卖合同的要件，应视为双方达成了不动产买卖合意，债权债务关系转化为不动产买卖关系，属于合法有效的书面买卖合同。第二，抵顶的混凝土货款金额真实合法，应视为已支付全部购房款。第三，搅拌公司将案涉房屋登记到股东水某名下，属于企业对个人的实物性质分红，不违反法律规定，水某作为买受人主体适格。第四，案涉房屋已交付水某实际控制，构成合法占有。第五，未办理过户登记系因房地产公司未缴纳相关税费，非水某自身原因。因此，水某的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的全部要件，享有足以排除强制执行的民事权益。
裁判结果
一审法院判决不得执行案涉房屋；二审法院驳回朔州某建筑装饰工程有限公司的上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)晋06民终639号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：山西省朔州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵债交易中，债权人务必签订书面的顶账协议，明确约定房屋的具体位置、面积、单价、总价款、交付时间、过户时间等核心条款，条件允许的应及时签订正式的商品房买卖合同，避免后期因协议不具备买卖合同要件而无法认定为合法有效的买卖关系。
- 抵债协议签订后，要及时办理房屋交接手续，留存收房通知书、钥匙交接记录、维修基金缴纳凭证、物业费/电梯费缴费凭证等能够证明实际占有房屋的证据，即使暂时不入住也要实际管控房屋，避免因无法证明查封前占有而败诉。
- 收房后要及时催促出卖人（开发商）办理网签备案和产权过户登记，留存催促的书面证据（如微信聊天记录、函件、快递记录等），避免被法院认定为因自身怠于行使权利导致未过户，从而无法排除执行。
- 若公司通过以房抵债取得房屋后要落到股东个人名下，务必履行合法的公司内部决策程序（如股东会分红决议），做好财务记载，依法缴纳相关税费，避免被认定为股东滥用公司法人独立地位、侵占公司财产，导致顶房行为无效。
- 实践中不少当事人误以为网签备案时间就是合同签订时间，事实上只要有证据证明双方在查封前已达成买卖合意（如顶账协议、认购书等），即使网签在查封后，也不影响「查封前签订买卖合同」的认定，但需注意留存好相关证据。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。