合作开发房地产合同无效后未取得规划证的房屋能否直接主张赔偿？征和律所结合忻州(2025)晋09民终427号案例实务解读
法律问题
合资、合作开发房地产合同被认定无效后，当事人就未取得建设工程规划许可证的配建房屋主张折价赔偿、租金收益的，人民法院能否直接受理并作出实体判决？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)晋09民终427号生效判决分析：未取得建设工程规划许可证的建筑属于违法建筑范畴，对违法建筑的认定、处置是国家行政机关的法定职权，司法权不得替代行政权直接对违法建筑的权益归属、价值作出认定。当事人直接起诉主张此类房屋的折价赔偿、租金收益的，本质是请求分配违法建设产生的非法利益，人民法院会裁定驳回起诉，待行政机关对建筑合法性作出处置后，当事人再就合法财产权益另行主张权利。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十六条：在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法须经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。
- 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第（三）项：人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决。
最新案例
基本事实
2013年起，山西某某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）与忻州某村村民委员会（以下简称村委会）先后签订三份合作开发协议，约定村委会提供集体土地，房产公司出资建设城中村改造（后变更为棚户区改造）项目，建成后除配建5%的公租房、安置村民的房屋外，其余房屋由房产公司向村民低价销售收回投资。项目建成后，房产公司于2021年将配建的26套公租房交付村委会，后村委会因其他债务导致其中17套房屋被司法拍卖。房产公司认为双方签订的合作协议无效，起诉要求村委会就26套房屋作价赔偿605万余元、返还租金64万余元。
争议焦点
案涉合作协议无效后，房产公司主张未取得建设工程规划许可证的26套公租房的折价赔偿及租金，人民法院能否直接实体审理。
法院观点
首先，案涉纠纷本质是合作开发房地产合同纠纷，当事人主张的房屋折价赔偿、租金均属于分配房地产项目利益的范畴。其次，案涉26套房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑范畴，对违法建筑的认定和处置属于行政机关职权，司法权不得代替行政权直接处置，否则会导致非法利益通过司法程序合法化。
裁判结果
山西省忻州市中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)晋09民终427号民事裁定：撤销一审民事判决，驳回房产公司的起诉，一、二审诉讼费全部退还房产公司。
案例检索信息
- 案号：(2025)晋09民终427号
- 案由：合资、合作开发房地产合同纠纷
- 审理法院：山西省忻州市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-24
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 合作开发房地产项目前，必须优先核查项目行政审批手续的合法性，重点确认建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、立项批复等核心证照，避免因项目违法导致投入的资金无法通过司法程序追偿。
- 集体土地上的城中村、棚户区改造项目，不要仅依据与村委会签订的协议就进场施工，必须确保项目已经取得县级以上人民政府及自然资源、住建部门的正式审批文件，否则建成的房屋可能被认定为违法建筑。
- 如遇未取得规划证的房屋权益纠纷，不要直接起诉主张房屋价值、租金，应当先向属地自然资源部门申请对房屋合法性进行认定，待行政机关作出处置（如补办规划手续、没收、拆除等）后，再根据处置结果就合法财产权益或损失提起民事诉讼。
- 签订合作开发协议时，应当明确约定行政审批手续的办理责任主体，如因一方原因未办理规划手续导致项目违法的，可就缔约过失责任另行主张损失，而非直接请求分配房屋利益。
此外，本案中合作协议因未履行法定招投标程序、存在商业贿赂行为被认定无效，也提示参与公用事业类项目合作的主体，必须严格遵守法定程序，不得通过不正当手段签订合同，否则合同将因违反法律强制性规定被认定无效。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。