疫情期间承租国有房屋可减免24个月租金？征和律所结合临汾(2025)晋10民终83号案例实务解读
法律问题
受新冠疫情及防控措施影响经营困难的个体工商户，承租国有房屋经营时，能否主张免除24个月的房屋租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)晋10民终83号生效判决分析：承租人以疫情为由主张租金减免，需同时符合政策适用主体条件、对应时段的明确政策要求，且需就实际受影响程度、已履行止损义务等承担举证责任，并非只要受疫情影响就能随意主张长期租金减免。具体到本案中，承租人主张的24个月租金减免无法得到支持，主要有三方面原因： 第一，出租人起诉主张的租金时段为2021年8月1日至2024年4月17日，并未包含2020年的租金，承租人要求减免2020年6个月租金的请求不在本案审理范围内，自然无法得到支持； 第二，2021年国家层面的租金减免政策为“鼓励地方减免”，并非强制性要求，在当地未出台强制减免规定的情况下，承租人无权直接要求出租人减免6个月租金； 第三，2022年的国有房屋租金减免政策明确区分风险等级，只有疫情中高风险地区才能减免6个月租金，低风险地区仅减免3个月，本案房屋所在地临汾市尧都区2022年为低风险地区，且承租人无法证明全年停业、也未举证证明曾及时与出租人协商止损，因此主张2022年全年租金减免没有事实和政策依据。
法律依据
- 1. 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第6条：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。
- 2. 《国家发展改革委等部门关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号）第21条：2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。
- 3. 《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
最新案例
基本事实：某大酒店（个体工商户，经营者崔某）与某物资供应站（国有单位下属机构）签订房屋租赁合同，承租临汾市尧都区某房屋经营宴会厅，年租金30万元，租期至2022年7月31日，到期后双方未续签合同，某大酒店继续使用房屋。因某大酒店欠付租金，某物资供应站起诉要求其支付2021年8月1日至2024年4月17日的租金及房屋占用费，一审中某物资供应站自愿按照政策免除3个月疫情期间租金，一审法院判决支持其诉讼请求。某大酒店、崔某不服一审判决，提起上诉，主张因新冠疫情影响应当免除24个月租金共计60万元。
争议焦点：某大酒店、崔某要求免除24个月房屋租金的上诉主张是否成立。
法院观点：首先，原告诉求的租金时段不包含2020年租金，承租人主张2020年减免6个月租金无事实依据；其次，2021年国家发改委的通知仅为鼓励性规定，并非强制减免要求，承租人据此主张减免6个月租金依据不足；第三，承租人未能举证证明2022年全年停业，也未提供证据证明曾就疫情影响及时与出租人协商止损，且案涉房屋所在地2022年为疫情低风险地区，按照政策仅应减免3个月租金，不符合减免6个月的条件。
裁判结果：山西省临汾市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，某大酒店、崔某需支付扣除3个月疫情租金后的欠付租金共计670699元。
案例检索信息
- 案号：(2025)晋10民终83号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：山西省临汾市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 主张疫情期间国有房屋租金减免，需先确认两个核心主体条件：一是承租的房屋属于国有资产类经营用房（包括国有企业、行政事业单位等所有的房屋），二是承租人属于服务业小微企业或个体工商户，两个条件缺一不可，不符合主体要求的无法直接适用疫情租金减免政策。
2. 租金减免的时长需严格对照国家及地方的明确政策规定，不能仅凭“经营受影响”就随意主张减免期限。比如2022年的减免政策明确以县级行政区域的疫情风险等级为标准，中高风险地区减免6个月，低风险地区仅减免3个月，承租人需提供当地疫情风险等级的官方证明，才能主张对应期限的减免。
3. 若因疫情防控措施导致确实无法正常经营的，承租人应当及时向出租人履行通知义务，主动协商租金减免、合同变更或解除等事宜，积极采取措施降低损失。如果承租人既不沟通也不腾退房屋，长期占用房屋的，反而可能需要承担更多的房屋占用费，扩大自身损失。
4. 此外需要注意，个体工商户的经营者需要对个体工商户的债务承担无限责任，本案中崔某作为某大酒店的经营者，需要以个人财产对欠付租金承担清偿责任。如果出租人主张的租金时段不包含承租人要求减免的时段，法院不会在本案中直接处理，承租人需另行起诉主张，同时还要注意诉讼时效的问题，避免因超过时效丧失胜诉权。
5. 租赁期限届满后承租人继续使用房屋，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应当在合理期限前通知对方。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。