买了集体土地上的小产权房合同有效吗？征和律所结合吕梁(2025)晋11民终661号案例实务解读
法律问题
购买建在农村集体土地上的小产权房，签订的房屋买卖合同是否具有法律效力？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)晋11民终661号生效判决解答：针对集体土地上所建“小产权房”的买卖合同效力问题，我国法律有明确的禁止性规定，此类合同通常会因违反法律强制性规定被认定为无效。
首先，农村集体土地的使用权具有身份属性，仅本集体经济组织成员可依法享有，非本集体成员购买建在集体土地上的房屋，本质上是变相取得集体土地使用权，违反了《土地管理法》的强制性规定，符合《民法典》规定的合同无效情形。
其次，合同效力属于人民法院依职权主动审查的范围，即便当事人起诉时仅主张解除合同，未提出确认合同无效的请求，法院只要查明合同存在无效事由，仍可直接认定合同无效，并对合同无效后的财产返还、损失分担等问题一并处理，无需当事人另行起诉。
最后，合同被认定无效后，双方应当互相返还因合同取得的财产：出卖方要返还购房款，买受方要返还房屋；如果双方对合同无效都有过错（比如明知是小产权房仍交易），则各自承担相应的损失责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
真实案例
基本事实
2024年6月，麻某（陈某儿媳）将案涉文水县某小区9号楼3单元501室房屋出售信息登记在文水县某某中介公司。同年8月，李某通过中介公司看房后，与麻某签订《二手房定金协议》，支付定金1万元；随后三方签订居间服务合同，李某支付居间费4200元。
2024年8月23日，陈某之子陈小某受陈某委托，与李某及其配偶吴某签订《房屋买卖合同》，李某当日转账支付剩余购房款292600元，以上合计支付302600元。中介公司从陈小某处收取1万元作为房本押金。
后李某得知案涉房屋所占土地为集体土地，无法办理不动产过户登记，遂向山西省文水县人民法院起诉，要求解除房屋买卖合同、返还全部购房款。
法院观点
一审法院查明，案涉房屋所在小区土地为农民集体所有土地，土地来源不合法，不能办理不动产登记及所有权变更登记，遂认定案涉房屋买卖合同及居间合同均因违反法律强制性规定无效，判决陈某返还李某购房款296000元，中介公司返还1万元押金，李某返还房屋。
陈某不服一审判决，向山西省吕梁市中级人民法院提起上诉，主张案涉房屋已办理《房屋所有权证》，合同合法有效，且一审未就合同无效进行释明、遗漏共同购房人吴某，程序违法。
二审法院经向文水县不动产登记中心调查核实，确认案涉小区所占土地为集体土地，不能办理不动产登记业务；陈某并非该土地所在集体经济组织成员，也未举证证明案涉土地已补办规划审批手续、变更土地性质，故房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效。针对程序问题，二审法院认为合同效力属于法院依职权审查范围，一审虽未释明存在瑕疵，但二审已将合同效力作为争议焦点组织双方举证质证；且吴某已出具声明放弃案涉房屋权利、由李某全权处理，故一审程序不构成严重违法，无需发回重审。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5840元由上诉人陈某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)晋11民终661号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：山西省吕梁市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房前务必核实房屋权属与土地性质：不要轻信卖房方或中介“能办房产证”的口头承诺，可持房屋相关信息到不动产登记部门查询土地性质、规划审批手续、是否具备上市交易条件，尤其要警惕价格明显低于市场均价的“小产权房”，避免因合同无效遭受重大损失。
- 知晓合同效力的主动审查规则：如果因房屋买卖发生纠纷，即便己方起诉时主张的是解除合同或违约责任，只要法院查明合同存在无效情形，仍会主动认定合同无效，因此起诉前建议先咨询专业律师，对合同效力作出准确判断，合理确定诉讼请求，避免诉讼策略失误。
- 小产权房买卖存在多重风险：除了合同可能被认定无效、无法办理产权过户外，小产权房还可能面临拆迁时无法获得合法补偿、房屋质量无监管、无法办理贷款、转手困难等诸多风险，建议广大购房者谨慎选择，切勿因贪图便宜购买不合规的小产权房。
- 已购小产权房发生纠纷的应对建议：如果已经购买小产权房并产生纠纷，应第一时间收集保存好购房合同、付款凭证、沟通记录、房屋现状等证据，同时可向不动产登记部门申请调取土地性质、规划情况等官方证明材料；如果涉及金额较大或案情复杂，建议尽早委托专业房产律师介入，通过合法途径维护自身权益。
- 关于合同无效后的损失主张：如果因合同无效产生了装修损失、利息损失等，若双方协商不成，可在诉讼中提出明确的请求并提交相应证据；如果一审中未提出反诉，也可另行起诉主张权利。本案中上诉人提出的装修损失因一审未提反诉，法院未予审理，当事人可另行主张。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。