房东在租赁纠纷未审结时将场地另租他人 原承租人能否撤销合同索要租金？征和律所结合山西(2025)晋民申1594号案例实务解读
法律问题
租赁期间房东在纠纷未审结时就把场地另租给第三人，原承租人能不能起诉撤销这份新的租赁协议，还要求第三人向自己支付租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)晋民申1594号生效判决解答：对于上述问题，核心判断标准是原租赁合同的性质以及新签订的租赁协议是否符合法定有效条件。
首先，如果原租赁合同到期后双方未续签，仅继续实际履行的，会被认定为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁的出租人有权随时解除合同，仅需在合理期限之前通知承租人。即便双方此前存在租赁纠纷尚在审理中，只要出租人具备解除不定期租赁的权利，其后续与第三人签订的租赁协议只要是双方真实意思表示、不违反法律行政法规的强制性规定，就属于有效合同，原承租人无权仅以“房东在纠纷期间另租他人”为由要求撤销该协议。
其次，原承租人要求第三人向其支付租金的前提，是其对案涉场地享有合法的转租权或使用权。如果原承租人自身存在欠付租金等违约行为，且出租人已经行使不定期租赁的解除权，原承租人就丧失了向第三人主张租金的合法基础。
需要注意的是，出租人在另案租赁纠纷尚未审结时就另行签订租赁协议的做法虽有不妥，但仅属于程序瑕疵，不会直接导致新签订的租赁协议无效或可撤销。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
真实案例
基本事实：魏某与临汾市某有限公司于2011年11月签订为期5年的场地租赁协议，租赁期限至2016年11月16日。合同到期后双方未续签，魏某继续使用场地，双方形成不定期租赁合同关系。后双方因租赁费用、合同履行等问题产生纠纷诉至法院，另案生效判决认定双方继续履行不定期租赁合同，租金标准为每年1万元，魏某需支付截止2021年11月16日的租金5000元。
在另案诉讼审理期间，临汾市某有限公司于2021年12月17日与程某签订《场地租赁协议》，将案涉场地出租给程某使用。魏某认为该协议侵犯其合法权益，遂起诉至法院，要求撤销临汾市某有限公司与程某签订的租赁协议，并判令程某向其支付2021年9月至2024年8月的租金、违约金及利息共计3.4万元。一审法院以魏某行使撤销权超过一年除斥期间为由驳回其诉讼请求，二审法院维持原判但指出一审关于除斥期间的论述理由存在瑕疵。魏某不服，向山西省高级人民法院申请再审。
法院观点：山西省高级人民法院经审查认为，临汾市某有限公司与魏某之间为不定期租赁合同关系，出租人依法享有随时解除合同的权利，仅需提前合理期限通知。临汾市某有限公司与程某签订的场地租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。魏某要求撤销该协议并要求程某支付租金、违约金等请求缺乏合法依据，不予支持。此外，二审法院最终判决驳回上诉、维持原判，并未超出魏某的上诉请求范围；一审关于除斥期间的论述虽有瑕疵，但二审未采纳该理由，实体处理结果正确。
裁判结果：驳回再审申请人魏某的再审申请。
案例检索信息
- 案号：(2025)晋民申1594号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：山西省高级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租人要警惕不定期租赁的法律风险。租赁合同到期后若有继续承租的需求，务必及时与出租人续签书面租赁合同，明确约定租赁期限、租金标准、违约责任等核心条款，避免因被认定为不定期租赁而面临出租人随时解除合同的风险。
- 维权需选对法律路径。若遇到出租人“一屋多租”的情况，不要直接起诉要求撤销出租人与第三人的合同，应先梳理自身的合同权利：如果是定期租赁且租期未到，可起诉出租人要求承担违约责任、赔偿损失；如果是不定期租赁，需先确认出租人是否履行了合理期限的通知义务，若未履行可主张解除行为无效或要求赔偿损失。直接向第三人主张租金或撤销合同，大概率不会得到法院支持。
- 撤销权行使需严格遵守除斥期间。如果确实存在可撤销合同的法定情形（如欺诈、胁迫、显失公平等），需在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，该期间为除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断规定，逾期将丧失撤销权。
- 出租人解除不定期租赁需履行通知义务。即便享有不定期租赁的单方解除权，出租人也应当提前合理期限通知承租人，给承租人必要的搬迁、找新场地的时间，同时保留好通知的相关证据，避免因程序瑕疵被认定解除无效，承担不必要的赔偿责任。
- 裁判理由瑕疵不必然导致改判。很多当事人会以一审判决“说理错误”为由上诉或申请再审，但根据民事诉讼法的规定，只有裁判结果错误才会改判或发回重审，若仅说理有瑕疵但实体处理正确，法院一般不会推翻原判决。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。