签了债权转让协议用未过户房产抵债合同有效吗？征和律所结合葫芦岛(2025)辽14民终1112号案例实务解读
法律问题
名为债权转让、实际约定用尚未取得所有权的不动产抵偿债务的协议，能否被法院认定为有效？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽14民终1112号生效判决解答：首先，债权转让的核心前提是存在真实、合法、可转让的有效债权，如果协议仅冠以“债权转让”之名，实际没有明确可转让的债权标的，本质只是债务清偿方式的约定，不满足债权转让的法定构成要件。其次，如果协议实质是以不动产抵债，那么抵债方必须对该不动产享有合法的所有权或处分权，未办理物权登记的不动产，抵债方尚未取得所有权，直接以此抵债的约定不仅无法产生物权变动的效力，还可能损害不动产原权利人的合法权益。本案中，牛某从未取得案涉房产、土地的所有权，也不存在对苏某的合法“账款”债权，因此法院未确认案涉《债权转让协议书》的效力。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百四十五条第一款：债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。
真实案例
冯某、耿某系夫妻，2016年耿某曾替牛某偿还470万元欠款，截至2018年末本息合计697万元。2019年1月，牛某与冯某签订《债权转让协议书》，约定牛某用从苏某手中购买房产、土地的“账款”抵顶该697万元欠款。
经查，牛某与苏某2003年即签订房屋买卖协议，约定苏某将案涉总价值1300万元的房产、土地卖给牛某，但截至诉讼时，案涉房产、土地仍登记在苏某名下，双方对是否付清购房款各执一词，均未提交充分证据，也未通过诉讼解决该房屋买卖合同纠纷。
冯某、耿某起诉要求确认案涉《债权转让协议书》有效，一审法院驳回其诉讼请求，二人不服提起上诉。
法院观点：首先，牛某自认协议中的“账款”与苏某无关，不存在对苏某的可转让债权，案涉协议本质是牛某约定用尚未取得所有权的房产、土地抵债；其次，牛某未取得案涉不动产的所有权，直接确认协议效力会损害苏某作为登记产权人的合同履行利益（苏某有权在收到全部购房款前不办理过户）。
裁判结果：辽宁省葫芦岛市中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)辽14民终1112号终审判决，驳回上诉，维持原判，对案涉《债权转让协议书》的效力不予确认。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽14民终1112号
- 案由：确认合同有效纠纷
- 审理法院：辽宁省葫芦岛市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-24
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 签订债权转让协议前务必核实债权真实性：债权转让的核心是“有明确的债权可转”，不仅要明确债权的债务人、金额、到期时间，还要留存债权真实存在的证据（如借条、转账记录、合同等），不能仅签一份空有“债权转让”名头的协议，否则很可能像本案一样不被法院认可。
2. 以不动产抵债必须核实权属状态：如果约定用房产、土地等不动产抵债，一定要先到不动产登记部门查询产权登记信息，确认抵债方是登记的所有权人，且没有抵押、查封、预告登记等限制处分的情况，未过户到抵债方名下的不动产，绝对不能用来抵债，否则不仅拿不到房子，抵债协议也可能履行不能。
3. 避免签订“名实不符”的合同：协议名称要和实际的法律关系一致，明明是债务清偿、以物抵债的，就直接写《以物抵债协议》，不要为了规避法律规定故意写成《债权转让协议》《房屋买卖合同》等，否则容易因为不符合对应法律关系的法定要件而被驳回诉讼请求，还会增加举证难度。
4. 涉及第三方财产的约定一定要取得第三方同意：如果抵债财产涉及第三方权益，一定要拿到第三方签字盖章的书面同意文件，否则很可能被认定为恶意串通损害第三方利益，直接被认定无效，甚至还要承担赔偿责任。
此外，本案中苏某提出的“重复起诉”抗辩也值得注意：如果就同一事实、同一诉讼请求已经向法院起诉过，再次起诉很可能被法院驳回，维权时要做好诉讼方案规划，避免滥用诉权浪费时间成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。