租房续租仅微信约定按原合同续1年未签书面合同，租客提前退租要赔2个月租金吗？征和律所结合大连(2025)辽02民终3311号案例实务解读
法律问题
租房合同到期后，双方仅通过微信约定“按原合同续租一年”但没签书面合同，租客提前提出退租的，算不算违约？需要支付2个月租金的违约金吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽02民终3311号生效判决分析：
第一，租赁期满后双方通过微信确认按原合同续租一年的，即便没有签订书面租赁合同，也属于双方达成了明确的续租合意，租赁期限为一年，不属于“不定期租赁”，双方都要受原合同条款的约束。
第二，租客提前提出解除合同且未按约定支付下一期租金的，构成违约，应当按照原合同约定承担违约责任——如果合同约定了“租客违约需支付2个月租金作为违约金”“押金不予退还”的，租客不能以没签书面续租合同为由拒绝承担违约责任。
第三，房东行使合同解除权收回房屋后，已经预收的收回房屋之后的租金，应当退还给租客；房屋设施自然损坏的，租客提前告知房东后维修的，维修费由房东承担。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
5. 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
最新案例
基本事实：2023年3月，秦某与董某签订房屋租赁合同，约定租期1年（2023.3.22-2024.3.21），月租金3200元，押金3200元；租客逾期7天不交房租的，房东有权解除合同、没收押金，且租客需支付2个月租金作为违约金。2024年2月，租期即将届满时，秦某通过微信询问董某的代理人曲某（董某之女）是否按原合同续租一年，曲某回复“是的”，双方未签订书面续租合同。后董某支付了截至2024年9月21日的租金。2024年5月，曲某告知秦某“三个月后不租了”，双方因押金退还问题产生争议，董某未按约定支付2024年9月22日之后的租金。2024年9月7日，秦某换锁收回案涉房屋，董某直至2024年11月9日才搬走剩余物品。双方均诉至法院，一审判决后双方均不服，上诉至大连市中级人民法院。
争议焦点：1. 案涉续租是一年定期租赁还是不定期租赁？2. 哪一方构成违约？违约责任如何承担？3. 热水器维修费应由谁承担？4. 秦某换锁收回房屋后多收的租金是否应退还？
法院观点：首先，双方通过微信明确约定按原合同续租一年，租赁期限明确，不属于不定期租赁，原合同条款对双方均有约束力。其次，董某提前提出退租且未按约定支付下一期租金，构成违约，应按合同约定支付相当于2个月租金的违约金，押金3200元可抵扣违约金，抵扣后仍需支付3200元。再次，秦某于2024年9月7日收回房屋，已收取的2024年9月7日至9月21日期间的租金1605元无合法依据，应予退还；热水器维修已提前告知秦某，秦某未明确反对，维修费300元应由秦某承担。最后，董某主张的秦某非法换锁、扣押物品的赔偿请求，因合同解除系董某违约导致，且秦某行使解除权符合合同约定，故不予支持。
裁判结果：二审法院改判：1. 董某于判决生效之日起15日内给付秦某赔偿金3200元；2. 秦某于判决生效之日起15日内给付董某租金损失及热水器维修费共计1905元；3. 驳回秦某、董某的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽02民终3311号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 租房续租务必签订书面协议。很多租客和房东图省事，续租时只在微信上说一句，殊不知一旦发生纠纷，微信聊天记录容易断章取义，甚至可能因为删除好友、换手机导致证据丢失。建议续租时签订书面续租合同，明确租期、租金、押金、违约责任、维修义务等核心条款，避免后续扯皮。
2. 租客提前退租要走合法流程。如果确实需要提前解约，建议提前和房东协商，尽量就押金退还、搬离时间、房屋交接等事项达成一致，留存好协商记录。不要直接“失联”“拒交房租”，否则不仅要承担违约金，还可能因为物品长期滞留产生额外的占用费损失。
3. 房东行使解除权要合规。如果租客违约，房东要按照合同约定或者法律规定的程序行使解除权，比如先书面催告租客交租，逾期再发解除通知，收回房屋时最好有物业、社区等第三方在场见证，对租客的物品要妥善保管并通知领取，避免被认定为“非法侵入”“故意损毁财物”，反而要承担赔偿责任。
4. 房屋维修要留好沟通记录。租客发现房屋设施损坏需要维修的，一定要通过微信、短信等书面形式告知房东，明确说明损坏情况和维修需求，如果房东不同意维修要让其明确回复，否则默认房东同意维修，维修费由房东承担。房东如果不同意租客找的维修人员或者维修方案，也要及时提出，避免事后扯皮。
另外提醒大家，不要想当然认为“没签书面合同就是不定期租赁，可以随时解约”——只要有证据证明双方约定了明确的租赁期限，哪怕是微信聊天记录、录音等，都会被认定为定期租赁，双方都要按约定履行义务。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。