业委会提辞职未通过业主大会决议时签的物业合同有效吗？业主能拒交物业费吗？征和律所结合大连(2025)辽02民终4270号案例实务解读
法律问题
业主委员会集体提出辞职但尚未经业主大会决议通过期间，与物业公司签订的物业服务合同对全体业主是否具有约束力？业主能否以业委会无签约资格为由拒交物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽02民终4270号生效判决分析：业主委员会提出辞职申请但未获得业主大会表决通过、仍在街道主管部门备案的，依然具备合法的履职主体资格，其与物业公司签订的物业服务合同在未经法定程序确认无效或撤销前合法有效。物业公司已实际提供物业服务的，业主无权仅以业委会签约资格存在争议为由拒交物业费。
具体到本案中，案涉第二届业委会虽于2021年1月提出集体辞职，但后续已撤回辞职申请，且始终在大连市旅顺口区得胜街道办事处备案，未被撤销主体资格，有权代表业主签订物业服务合同。物业公司作为合同相对方，不负有审查业委会签约是否经业主大会内部授权的义务，合同效力应当得到认可。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2. 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
3. 《物业管理条例》第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
最新案例
基本事实
于某甲是大连市旅顺口区某商业广场的业主，其名下商铺建筑面积28.71平方米。2020年10月，该广场第二届业主委员会经备案成立，任期5年。2021年1月，第二届业委会提出集体辞职申请，街道办事处公告将于2021年2月召开业主大会表决辞职事项，后业委会撤回辞职申请，街道同意取消相关应急程序。
2021年2月10日，第二届业委会与大连新兴某甲有限公司（以下简称“物业公司”）签订《物业管理委托合同》，约定物业费标准为17元/平方米/月，委托期限至业主大会选聘新物业公司为止。合同签订后，物业公司实际为案涉广场提供了清洁、维修、安全保障等物业服务，期间曾委托其子公司代收部分物业费。
于某甲以业委会辞职期间无签约资格、物业费标准未经业主大会表决、物业服务不达标为由，拒绝交纳2021年2月10日至2022年6月30日期间的物业费共计8103元，物业公司遂诉至法院。
争议焦点
业委会提出辞职但未获业主大会决议通过期间签订的物业服务合同是否对业主具有约束力，于某甲是否有权拒交物业费。
法院观点
法院审理认为：第二届业委会的辞职申请未获得业主大会决议通过，仍在街道办事处备案，具备代表业主签订物业服务合同的主体资格；物业公司作为合同相对方，无法也不负有审查业委会签约是否经业主大会内部授权的义务，案涉《物业管理委托合同》未经法定程序确认无效或撤销，合法有效。物业公司已提交证据证明实际提供了物业服务，于某甲作为业主享受了服务，应当按照合同约定交纳物业费。
裁判结果
一审法院判决于某甲于判决生效之日起十日内给付物业公司物业费8103元；二审法院驳回于某甲的上诉，维持原判，二审案件受理费50元由于某甲负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽02民终4270号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 业主对物业服务合同效力有异议的，应当通过法定程序主张权利：如果认为业委会签订物业合同的行为违反法定程序、损害业主利益，业主可以依法起诉请求确认合同无效，或者通过业主大会罢免业委会成员、重新选聘物业公司，不能直接以合同无效为由拒交物业费——只要物业公司实际提供了符合约定标准的服务，即使合同存在效力瑕疵，业主也可能需要支付相应的服务对价。
2. 业委会应当严格按照法定程序履职：业委会在履职权限存在争议的阶段（如提出辞职后、业主大会表决前，或任期届满尚未换届期间），尽量避免签订长期、大额的物业服务合同，确需签订的应当事先取得街道主管部门的指导意见或者业主大会的明确授权，避免后续产生效力争议。
3. 物业公司签订合同前应当尽到审慎审查义务：物业公司在与业委会签约前，应当索要并留存业委会的备案证明、业主大会选聘物业公司的决议等文件，确认业委会的履职资格和签约权限，避免因业委会主体资格瑕疵导致合同无法履行，产生不必要的损失。
4. 业主以物业服务不达标为由拒交物业费的，应当承担举证责任：业主如果认为物业公司提供的服务不符合合同约定，应当及时留存服务不达标的相关证据（如现场照片、视频、向业委会或街道投诉的记录、与物业公司的沟通记录等），仅口头抗辩服务质量不合格但无证据支撑的，很难得到法院支持。
此外，本案中物业公司委托第三方子公司提供部分服务、代收物业费的行为，不改变物业公司的合同主体地位，业主不能以此为由拒绝向物业公司交纳物业费。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。