中介合同解除后私下找房主买房还要付全额中介费吗？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终1204号案例实务解读
法律问题
中介合同解除后，委托人利用中介此前提供的房源信息、带看服务另行与房主达成交易，是否需要支付全额中介服务费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽03民终1204号生效判决解答：中介合同解除后，委托人即便利用了中介此前提供的带看、价格协商等服务另行成交，也无需按照原中介合同约定支付全额中介服务费，仅需向中介支付从事中介活动支出的必要费用。
这是因为，中介合同的核心是“有偿服务+促成交易”，中介主张全额报酬的前提是其促成了委托人与相对方的合同成立。如果中介未促成合同成立，且双方已经协商解除中介合同、退还了已收费用的，中介无权再依据原合同主张全额报酬。但如果委托人实际利用了中介提供的部分服务（如带看房源、协商价格等），基于公平原则，应当向中介支付相应的必要费用。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
真实案例
基本事实：2023年8月，鞍山某中介公司与买方刘某签订《房产认购意向书》，约定中介为刘某提供位于鞍山市铁东区某房屋的中介服务，意向金3000元，若能将房价谈至38万元则意向金转为定金或中介费。随后，中介公司、刘某与卖方刘某某三方签订《房屋买卖居间合同》，约定中介服务费7500元由买方支付，同时中介需配合办理银行贷款等手续。
后因刘某的商业贷款未获银行批准，案涉房屋交易无法继续进行，双方协商解除中介合同，中介公司退还了刘某缴纳的中介费用。2023年9月，刘某通过案外人介绍，与案涉房屋的原产权人刘某某重新达成交易，自行办理贷款后完成了房屋过户。
中介公司认为，刘某利用了其提供的房源信息、带看、议价等服务，属于“跳单”，遂起诉要求刘某支付7500元中介服务费。
法院观点：一审法院认为，中介公司未促成房屋买卖合同最终成立，不得请求支付报酬，但考虑到其提供了带看等服务，刘某应支付必要费用500元。
二审法院进一步明确：双方已协商解除中介合同且中介已退还费用，中介公司无权再依据原合同主张全额中介费；刘某虽实际利用了中介此前提供的带看、议价等服务，但仅需支付必要费用，一审法院酌定的500元并无不当。
裁判结果：驳回上诉，维持原判，刘某需向鞍山某中介公司支付中介活动必要费用500元。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽03民终1204号
- 案由：中介合同纠纷
- 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于中介机构而言，要明确“跳单”违约的适用前提：只有委托人在中介合同有效期内，利用中介提供的独家交易机会、媒介服务，故意绕开中介直接与相对方订立合同的，才构成“跳单”违约，需按约定承担中介费或违约金；若双方已协商解除中介合同、中介已退还费用的，后续委托人即便利用了部分此前的服务另行成交，也难以被认定为跳单，中介仅能主张从事中介活动的必要费用。建议中介在合同中明确约定必要费用的计算标准（如带看费、信息咨询费的具体金额），同时妥善留存带看记录、沟通记录等证据，避免后续举证困难。
- 对于购房者而言，即便与中介解除了合同，也尽量不要直接利用中介提供的独家房源信息私下交易；若通过其他公开渠道（如房主自行张贴的售房广告、58同城等公开平台发布的信息、其他正规中介介绍）获得同一房源并成交的，无需向前中介支付费用。若确实利用了前中介的部分服务，也需合理支付必要费用，避免引发诉讼。
- 诉讼中申请法院调取证据需符合法定条件：只有当事人因客观原因无法自行收集的证据，且与案件核心争议事实直接相关的，法院才会准许调取。本案中中介公司曾申请法院调取买方与房主的交易记录，但法院认为该证据不影响中介费承担的核心认定，故未予调取，当事人在诉讼中要针对性提交或申请调取核心证据，避免做无用功。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。