租村集体土地遇政府政策搬迁剩余租金该找谁要？征和律所结合鞍山(2025)辽03民终949号案例实务解读
法律问题
承租村集体土地用于生产经营期间，遇政府治理整顿政策要求搬迁导致合同无法继续履行，承租人已预交的剩余租期租金应当由谁返还？村委会能否以土地被第三方占用为由拒绝返还租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽03民终949号生效判决解答：
- 合同具有相对性，土地租赁合同的双方为承租人和村集体经济组织（村委会），因政府政策调整这一不可抗力因素导致合同目的无法实现、合同解除的，承租人已经预交的未使用租期对应的租金，出租方村委会应当予以返还。
- 村委会以“案涉土地被镇政府占用、己方未收回土地”为由拒绝返还租金的主张不能成立——土地被第三方占用属于村委会与第三方之间的侵权或行政法律关系，与承租人和村委会之间的租赁合同关系是相互独立的法律关系，村委会不能以此对抗承租人的租金返还请求权。
- 镇政府并非案涉土地租赁合同的当事人，也无法律规定或合同约定其需对租金返还承担连带责任，因此承租人要求镇政府连带返还剩余租金的诉讼请求，法院不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
基本事实
2005年6月、2009年9月，郝某艳先后与辽宁省鞍山市海城市牌楼镇杨某村村民委员会签订两份土地租赁协议，约定租赁村集体荒山地共计9000平方米用于经营镁制品厂，租期分别为50年、30年，郝某艳已一次性付清全部租金合计13万元。
2012年，海城市某镇政府下发治理整顿矿产品加工企业的文件，要求丹海高速公路500米范围内的相关企业关停并搬迁入驻工业园区，郝某艳经营的镁制品厂属于搬迁范围。2013年，郝某艳实际控制的企业搬入政府指定的工业园区，案涉租赁土地不再使用。因郝某艳租赁的是村集体土地、无土地使用证，未获得政府的土地补偿，遂诉至法院，要求确认与杨某村委会的租赁合同解除，并判令杨某村委会与某镇政府连带返还剩余租期租金110667元及利息。
法院观点
一审、二审法院均认为：案涉两份土地租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。因政府政策调整属于不可抗力，导致案涉租赁合同目的无法实现，合同应予解除。根据合同相对性原则，杨某村委会作为出租方，应当返还郝某艳已预交的未使用租期的租金。某镇政府并非租赁合同当事人，无需承担连带责任。至于案涉土地被谁占用，属于杨某村委会与第三方之间的法律关系，不影响杨某村委会向郝某艳履行返还租金的义务。
裁判结果
一审判决：一、解除郝某艳与杨某村委会签订的荒山租赁合同；二、杨某村委会于判决生效十日内给付郝某艳剩余土地租金110667元；三、驳回郝某艳的其他诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽03民终949号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：辽宁省鞍山市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租村集体土地用于生产经营的，务必在租赁合同中明确约定“如遇政府征收、政策调整、不可抗力等情形导致合同无法履行时，剩余租金返还、损失分担、补偿款归属”等核心条款，提前划清责任边界，避免后续产生争议。
- 遇到政府政策要求搬迁时，承租人要第一时间固定证据：包括租赁合同、租金支付凭证、政府搬迁文件、搬迁时间证明、剩余租期计算明细等，及时向出租方发出书面的解除合同、返还剩余租金的通知，留存送达凭证，避免超过诉讼时效。
- 如果出租方以“土地被第三方占用、自己没拿到补偿”为由拒绝返还租金，承租人可直接以租赁合同纠纷起诉出租方，无需将第三方列为被告——第三方占用土地的纠纷是出租方与第三方之间的独立法律关系，出租方不能以此对抗承租人的合法请求。
- 注意区分不同法律关系：承租人在租赁土地上的自建建筑、设备设施等地上附着物的补偿，与剩余租金返还属于不同的法律关系，如符合政府补偿条件，可另行向相关责任主体主张，不要混在同一起诉讼中主张，以免增加诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。