买了没过户的回迁房被查封能排除执行吗？征和律所结合抚顺(2025)辽04民再18号案例实务解读

法律问题

购买尚未办理产权过户登记的回迁安置房，后因原登记权利人的个人债务导致房屋被法院查封，买受人能否通过执行异议之诉排除对房屋的强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽04民再18号生效判决分析：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，想要排除强制执行，必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，且案外人需对上述要件的成立承担全部举证责任。

如果买受人是从非登记权利人的“前手”处转手购买房屋，还需首先证明前手与登记权利人之间的交易合法有效、前手对房屋享有合法的民事权益，否则连“合法买受人”的身份都难以认定，自然无法满足排除执行的法定条件。本案中李某、孙某的主张未获法院支持，核心原因就是前手交易真实性存疑、自身交易不符合查封前签订合同、合法占有、足额付款等要件。

法律依据

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条

   金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第三百一十条

   对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

3. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款

   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

最新案例

基本事实

杨某系抚顺市高湾经济区某房屋的登记权利人，该房屋因拆迁被安置为案涉紫某某城小区回迁房。因杨某与李某存在民间借贷纠纷，新抚区人民法院作出生效判决后，李某于2016年申请强制执行，法院于2019年6月查封了仍登记在杨某名下的案涉回迁安置房。

李某、孙某作为案外人提出执行异议，主张案涉房屋是其2019年从乔某处购买，而乔某早在2011年就从杨某处购买了该房屋，只是因动迁未办理过户，因此其对房屋享有足以排除执行的权益。执行异议被驳回后，李某、孙某提起案外人执行异议之诉，一审、二审均败诉，后经检察监督进入再审程序。

争议焦点

李某、孙某对案涉回迁安置房是否享有足以排除强制执行的民事权益。

法院观点

法院经审理认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，需同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条的四项要件：

1. 查封前是否签订合法有效买卖合同：首先，杨某与乔某的房屋买卖存在售价远低于市场价、付款仅收条无转账记录、签约时间与动迁时间矛盾、乔某与杨某之子存在婚姻关系等多处疑点，无法证明交易合法有效；其次，李某、孙某与乔某的买卖合同中，中介公司2020年才更名为合同上的名称，但合同落款时间为2019年，真实性存疑，无法证明查封前已签订合法合同。
2. 查封前是否合法占有房屋：李某、孙某提交的装修合同、物业费收据等证据大多形成于查封之后，且其自认2021年装修时才发现房屋被查封，无法证明查封前已合法占有。
3. 是否已支付足额价款：李某、孙某仅能证明向乔某转账10万余元，剩余10万余元现金付款的证据不足，无法证明已按约定支付大部分购房款。

此外，李某、孙某提交的管委会证明材料因无单位负责人及经办人签字，不符合单位证据的形式要件，未被法院采信。

裁判结果

辽宁省抚顺市中级人民法院再审判决：维持原二审判决，驳回李某、孙某的全部诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽04民再18号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：辽宁省抚顺市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

回迁房因价格优势受到不少购房者青睐，但因暂未办理房产证、交易周期长、涉及主体多，存在极大的法律风险，尤其是遇到原房主有债务纠纷时，很容易出现房屋被查封、钱房两空的情况。针对回迁房交易及后续可能的执行异议纠纷，建议注意以下几点：

1. 严格核实房屋权利主体：购房前务必核实出卖人的身份，要求出卖人提供拆迁安置协议、选房卡、原房产证等全部材料，最好到拆迁办、房管部门核实备案信息，确保出卖人是房屋的合法权利人。如果是从“二房东”手里买房，一定要核实前手交易的全部材料，确认前手交易合法有效。
2. 签订规范的书面合同：合同中要明确约定房屋基本信息、交易价格、付款时间、过户时间、违约责任等核心条款，避免出现明显不符合交易习惯的约定（如远低于市场价的售价、过高的违约金等）。尽量与全部权利人共同签订合同，避免无权处分的风险。
3. 留存完整的付款凭证：购房款尽量通过银行转账支付，转账时备注清楚“购房款”，避免使用大额现金付款。如果必须支付现金，要让出卖人出具明确的收条，最好有第三方见证。
4. 及时收房并留存占有证据：符合交房条件后要及时收房，保留好物业费、水电费、采暖费、装修费等所有占有使用房屋的凭证，这些证据在执行异议之诉中至关重要。
5. 及时催促办理过户登记：一旦满足过户条件，要及时催促出卖人配合办理过户，非因自身原因无法过户的，要留存好催促的证据（如微信聊天记录、书面函件、沟通录音等），证明自身对未过户没有过错。

另外需要特别注意：如果需要向法院提交单位出具的证明材料，必须同时加盖单位公章、单位负责人签字、经办人签字，并附上相关人员的身份证明，否则不符合法定形式要件，不会被法院采信。

如果已经遇到回迁房被查封的情况，建议尽快咨询专业律师，全面梳理证据，判断是否符合排除执行的法定条件，及时通过合法途径维权。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。