楼顶供热管道爆裂致业主家被泡谁担责？征和律所结合抚顺(2025)辽04民终641号案例实务解读
法律问题
小区楼顶公共区域内的供热管道爆裂造成业主财产损失，物业公司以管道属于供热公司所有、未移交管理为由拒绝赔偿的，能否得到法院支持？业主因不在家未及时处置导致损失扩大的，是否需要自行承担责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽04民终641号生效判决解答：判断此类财产损害赔偿案件的责任主体，核心标准是看谁对案涉设施负有法定或约定的管理维护义务，而非仅以设施的用途推定所有权人或责任人。
首先，案涉爆裂的供热管道位于小区楼顶的公共消防用房内，该区域由物业公司上锁管控，未经物业许可其他业主及人员均无法进入，物业公司是该公共区域及内部附属设施的实际管理人，依法负有日常巡检、维护的义务。其未尽到管理维护义务导致管道爆裂致业主受损，存在明显过错，应当承担主要赔偿责任。
其次，物业公司主张管道属于供热公司所有、应由供热公司担责的，需举证证明案涉供热管线已正式移交给供热公司管理维护。本案中各方均认可管线未移交，因此供热公司无需承担责任。
最后，业主事发时不在家，客观上无法及时发现漏水并采取止损措施，对损失扩大存在一定过错，按照过失相抵规则，可以减轻物业公司20%的赔偿责任，由业主自行承担该部分损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第一款：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
真实案例
肖某是辽宁省抚顺市新宾满族自治县某小区1号楼的业主，辽宁某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）为该小区提供物业服务，新宾满族自治县某某园区发展有限公司（以下简称新宾县某某公司）负责小区冬季供暖。
2024年1月26日，小区1号楼顶放置公共消防设施的房间内供热管道突然爆裂跑水，事发时肖某正在外地旅游，家中多处财产被水浸泡受损。事发后，物业公司及供热公司工作人员到场封堵了管道，但就赔偿事宜未达成一致。
经一审法院委托评估，肖某家中财产损失共计1.8864万元。肖某遂起诉要求物业公司与供热公司共同赔偿损失。一审法院审理认为，某某物业公司作为案涉公共区域的实际管理人，未尽到维护义务存在过错，应承担80%的赔偿责任；肖某事发时不在家，对损失扩大有一定责任，自行承担20%；现有证据无法证明供热公司对案涉管道负有管理义务，故驳回对供热公司的诉讼请求。
某某物业公司不服一审判决，向抚顺市中级人民法院提起上诉，主张爆裂管道属于供热公司所有，应由供热公司承担责任，且肖某未及时止损应承担30%责任。二审法院审理后认为，一审对责任主体及责任比例的认定并无不当，于2025年6月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽04民终641号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：辽宁省抚顺市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对业主而言：家中长期无人居住或外出超过3天的，可提前告知小区物业帮忙留意房屋状况，也可委托亲友定期上门查看。若发生漏水、燃气泄漏等突发情况，能够及时处置避免损失扩大。否则因业主未及时止损导致损失扩大的部分，法院可能会判决业主自行承担相应比例的责任。
- 对物业公司而言：不能以“设施属于供热/供水/供电公司”“设施是开发商建设的”等理由推脱公共区域设施的管理责任。只要该公共区域由物业公司实际管控（如专属上锁、持有钥匙、负责日常巡检等），就对区域内的附属设施负有维护义务。建议物业公司建立完善的公共设施巡检制度，留存书面巡检记录，一旦发生纠纷，可作为已尽到管理义务的证据。
- 关于责任主体的判断技巧：如果是小区红线内、业主专有部分以外的公共设施，先看是否已移交给专业经营单位（供热、供水、供电等），已移交的由专业经营单位负责，未移交的由实际管控的物业公司负责。业主维权时可先向物业索要设施移交记录，明确责任主体后再针对性主张权利，避免多列被告浪费诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。