中介隐瞒房屋抵押致购房失败，服务费利息该从交钱当天算还是解约日算？征和律所结合抚顺(2025)辽04民终794号案例实务解读
法律问题
房产中介未尽到如实告知义务，隐瞒所售房屋存在抵押的权利瑕疵，导致消费者购房目的无法实现而解除中介服务合同时，消费者已交纳的中介服务费的资金占用利息，应当从实际交费之日起算还是合同解除之日起算？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽04民终794号生效判决分析：首先，合同解除具有溯及既往的效力，一旦合同被确认解除，双方的权利义务应当恢复到合同订立之前的状态，中介公司占有消费者服务费的合法基础自始不存在，应当返还占有服务费期间产生的孳息。其次，本案中中介公司在订立服务合同时故意隐瞒案涉房屋存在抵押的重要事实，存在明显过错，是导致合同解除的根本原因，若仅从合同解除之日起算利息，相当于让无过错的消费者自行承担近4年的资金占用损失，明显违反民法的公平原则与诚实信用原则。因此，案涉中介服务费的资金占用利息应当从消费者实际交纳服务费之日起计算。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
- 《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
最新案例
基本事实
2021年8月9日，徐某甲与抚顺市顺城区某某房地产代理有限公司（以下简称“某中介公司”）签订《某地产会员增值服务协议书》，约定由某中介公司为徐某甲提供购房中介服务，徐某甲当日交纳3万元会员增值服务费。同日，徐某甲在某中介公司的带领下，与案外人抚顺某某房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，约定购买抚顺某庄园的房屋，后徐某甲支付了全部购房款。
2024年，徐某甲因案涉房屋早在出售前就已被抵押给银行、无法办理不动产权证书，起诉开发商解除《商品房认购协议书》并胜诉，但开发商无财产可供执行，徐某甲的购房款无法追回。随后徐某甲起诉某中介公司，要求解除中介服务协议、退还3万元服务费、支付自2021年8月9日起的资金占用利息，并主张按照手写的双倍赔偿条款赔偿3万元，同时要求某中介公司的唯一股东徐某2承担连带责任。
一审裁判情况
一审法院判决解除双方的中介服务协议，某中介公司退还3万元服务费，资金占用利息自2025年2月6日（起诉状副本送达之日，即合同解除之日）起算，徐某2承担连带责任，驳回徐某甲的双倍赔偿请求。徐某甲不服利息起算点的认定，提起上诉。
二审裁判观点与结果
辽宁省抚顺市中级人民法院二审认为：合同解除具有溯及力，某中介公司占有服务费自始缺乏正当依据，因此将资金占用费的起算点调整为2021年8月9日（徐某甲实际交纳服务费之日），同时认为徐某甲单方手写的双倍赔偿条款未得到某中介公司的确认，不属于双方合意内容，维持驳回双倍赔偿请求的判项。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽04民终794号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：辽宁省抚顺市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 消费者通过中介购买房屋时，一定要在书面合同中明确约定中介对房屋权利瑕疵（抵押、查封、限售等）的如实告知义务及对应的违约责任，所有补充约定必须经中介加盖公章或其授权代表签字确认，切勿单方手写补充条款，避免事后中介以未协商一致为由不认可。
- 若因中介违约导致合同解除，主张资金占用损失时，可直接要求从实际付款之日起计算利息，无需等到合同解除之日。司法实践中法院会结合违约方的过错程度、公平原则，支持无过错方的该项主张。
- 签订中介服务合同前，可自行到不动产登记部门查询意向房源的权利状态，不要仅听信中介的口头承诺；若发现中介故意隐瞒房屋重要信息，要及时留存沟通记录，作为后续维权的证据。
- 若违约方为一人有限责任公司，可直接起诉要求其唯一股东承担连带责任，股东需自行举证证明公司财产与个人财产相互独立，否则需对公司债务承担连带责任，大幅降低债权人的举证负担。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。