最高额抵押合同未办登记且抵押物清单无签字能否免责？征和律所结合本溪(2025)辽05民终547号案例实务解读
法律问题
签订最高额抵押合同后未办理不动产抵押登记，抵押人主张抵押物清单系伪造、无本人签字的，是否无需承担任何担保责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽05民终547号生效判决分析：
第一，不动产抵押合同效力与抵押权设立相互独立。根据我国民事法律规定，不动产抵押合同自依法成立时生效，未办理抵押登记仅导致抵押权未设立，不影响抵押合同本身的法律效力，抵押人仍需依据有效成立的抵押合同承担相应责任。
第二，抵押物清单无签字不必然否定抵押合意的存在。法院认定抵押合意是否成立，不会仅以抵押物清单是否有抵押人签字作为唯一判断标准，还会结合抵押合同的签订背景、抵押人是否提供过抵押物产权证明、关联主体是否确认过抵押物范围、抵押人与债务人的关联关系等事实综合判定。本案中，虽王某1主张本溪17处房产的抵押物清单无其签字、系银行伪造，但双方确实签订了对应最高额抵押合同，王某1一方后续向银行提供了该17处房产的产权证明复印件，债务人某甲矿业也在清单上盖章确认，结合王某1系某甲矿业股东、与某甲矿业实际控制人王某2系父子的关联关系，足以认定双方就19处房产设定抵押的合意真实成立。
第三，未办理抵押登记时抵押人的责任范围受限。因抵押权未设立，债权人无权就抵押物主张优先受偿权，但有权请求抵押人在约定的担保范围内承担赔偿责任，且责任范围不得超过抵押权有效设立时抵押人应当承担的责任范围，即抵押人仅需在抵押物价值范围内对债务人不能清偿的债务承担补充清偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百条：设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。
- 《中华人民共和国民法典》第四百零二条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十六条第三款：因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
最新案例
基本事实
2020年11月9日，本溪某甲矿业有限公司与某银行股份有限公司北地支行签订《流动资金借款合同》，约定借款本金6000万元，借款期限至2023年8月14日，逾期还款加收50%罚息。2018年5月21日，银行与王某1签订两份最高额抵押合同，约定王某1以其名下海南2处房产、本溪17处房产为案涉债务提供最高额抵押担保，担保债权最高余额为1.2亿元，担保范围包括本金、利息、罚息等，但双方未就上述19处房产办理抵押登记。
借款到期后，某甲矿业未按约定偿还本金，仅支付部分利息及罚息，银行遂诉至法院，要求某甲矿业偿还本息，并要求王某1承担抵押担保责任。王某1抗辩本溪17处房产的抵押物清单无其签字、系银行伪造，且未办理抵押登记，其不应承担19处房产的任何担保责任。一审法院判决王某1在抵押物价值范围内对某甲矿业不能履行的债务部分承担责任，王某1不服，向辽宁省本溪市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
王某1是否应就其名下19处未办理抵押登记的房产承担担保责任？
法院观点
法院认为：首先，双方签订了最高额抵押合同，虽本溪17处房产的清单无王某1签字，但王某1一方已向银行提供了该17处房产的产权证明复印件，债务人某甲矿业也在清单上盖章确认，结合王某1与某甲矿业的关联关系，足以认定双方就19处房产设定抵押的合意真实成立。其次，虽案涉房产未办理抵押登记，抵押权未设立，但抵押合同合法有效，王某1仍需在约定的担保范围内承担责任，且责任范围不超过抵押权有效设立时其应承担的范围。
裁判结果
辽宁省本溪市中级人民法院于2025年6月26日作出(2025)辽05民终547号民事判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽05民终547号
- 案由：金融借款合同纠纷
- 审理法院：辽宁省本溪市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对债权人而言，签订不动产抵押合同后务必及时办理抵押登记，避免因抵押权未设立丧失优先受偿权；抵押物清单应要求抵押人逐页签字确认，同时留存好抵押人提交产权证明的沟通记录、交接凭证，避免后续抵押人否认抵押合意时无证据佐证。
- 对抵押人而言，签订抵押合同前应仔细核对合同正文及全部附件内容，明确抵押物范围，切勿随意签署空白合同或仅签署主合同不核对附件；若对抵押物范围有异议，应及时以书面形式提出并留存证据，切勿一边提供产权证明一边事后否认抵押合意，否则可能被法院认定存在抵押合意而承担相应责任。
- 针对本案中其他值得注意的实务要点：一是经公证的授权委托书具有较强的证明力，抵押人仅以“对授权无印象”为由否定授权效力的，若无相反证据不会被法院采信，因此出具公证授权时务必明确授权范围、期限，避免被越权代理；二是借款人仅以银行曾单次退还罚息为由主张后续无需支付罚息的，需举证证明双方就免除后续罚息达成明确合意，否则单次退还行为不能推定免除后续罚息义务；三是采矿权抵押需持续关注采矿许可证的有效期，及时督促抵押人办理续期手续，避免因采矿权到期未续导致抵押权灭失，若采矿许可证后续获得续期，债权人可另行主张抵押权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。