购房后未过户被开发商抵押 提第三人撤销之诉超期吗？征和律所结合本溪(2025)辽05民终622号案例实务解读
法律问题
买受人购买房屋后已支付全部房款并实际占有使用多年，但未办理过户登记，后开发商将房屋抵押给银行，法院作出生效判决确认银行对房屋享有优先受偿权。买受人提起第三人撤销之诉请求撤销该优先受偿判项，起诉期限从何时起算？是否超过6个月的法定除斥期间？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽05民终622号生效判决解答：
首先，第三人撤销之诉的6个月起诉期限属于法定除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的规定，一旦超过期限，当事人的实体权利将归于消灭，法院会直接驳回诉讼请求。该期限的起算点为“第三人知道或者应当知道其民事权益受到生效判决损害之日”，而非判决作出之日或者生效之日。
其次，判断“知道或者应当知道”的时间，需要严格遵循主体相对性原则：只有第三人本人在与自身权益直接相关的法律程序中知晓判决内容，且明知该判决会损害自身合法权益，才能开始计算期限。不能仅因第三人的委托诉讼代理人在其他无关案件中接触过该判决，就直接推定第三人本人知晓判决内容——毕竟不同案件的当事人、诉讼请求、法律关系均不相同，代理人在其他案件中的诉讼行为效力不能及于本案第三人。
最后，从实体权利层面看，若买受人在房屋被抵押前已签订合法有效的买卖合同、支付全部购房款、实际占有使用房屋且名下无其他居住用房，其享有的物权期待权优先于银行的抵押权，生效判决确认银行享有优先受偿权的内容确有错误的，应予撤销。
法律依据
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条
对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 - 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 - 《中华人民共和国民法典》第二百零一条第一款
按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。
真实案例
基本事实
2004年，陆某通过抹账方式向本溪市某有限责任公司（下称某公司）购买位于本溪市明山区的一套房屋，双方签订了商品房买卖合同，陆某支付了全部购房款，某公司出具了购房发票。收房后，陆某一家一直在该房屋居住，持续缴纳水费、电费、取暖费等费用，但始终未办理房屋过户登记手续。
2011年，某公司将案涉房屋登记在自身名下，并于2015年将该房屋抵押给本溪某有限公司建设支行（下称本溪某银行），用于担保41万元贷款。后因贷款到期未还，本溪某银行起诉某公司，本溪市平山区人民法院于2021年4月20日作出(2021)辽0502民初59号民事判决，第二项确认本溪某银行对案涉房屋的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
2023年，陆某起诉某公司及本溪某银行，要求确认房屋所有权归自己所有、涂销抵押权。2024年1月25日该案开庭审理时，本溪某银行当庭出示了(2021)辽0502民初59号判决书，陆某才知晓该判决内容。2024年6月6日，陆某向法院提起第三人撤销之诉，请求撤销上述判决中关于银行优先受偿权的判项。
一审中，本溪某银行抗辩称：陆某的代理人在2023年12月5日另案马某起诉的案件中就已经看到过该判决书，因此陆某最迟在2023年12月5日就已知晓判决内容，2024年6月6日起诉已经超过6个月的法定期限。
法院观点
辽宁省本溪市中级人民法院二审认为：
第一，关于起诉期限的起算点。本溪某银行是在马某诉该行及某公司的4646号案件中出示的案涉判决书，但陆某并非该案当事人，即便陆某起诉的另案委托诉讼代理人与4646号案件中马某的代理人是同一人，诉讼行为的法律后果不能超出案件审理范围，4646号案件中的诉讼行为不对案外人陆某产生法律效力。因此，应当以陆某作为原告起诉的4644号案件2024年1月25日庭审时出示判决书的时间，作为其知晓权利受损的起算点，截至2024年6月6日起诉未超过6个月法定期限。
第二，关于房屋买卖合同效力。陆某提供了商品房买卖合同、购房发票、居住证明、水电费及供暖费票据等证据，证明其2004年购房并持续居住的事实，符合商品房买卖的交易特征，本溪某银行未提供相反证据推翻，故房屋买卖合同合法有效。
第三，陆某已付全款、实际居住20年且名下无其他房屋，享有物权期待权，(2021)辽0502民初59号判决第二项内容损害了陆某的民事权益，应予撤销。
裁判结果
驳回本溪某银行的上诉，维持原判：撤销本溪市平山区人民法院(2021)辽0502民初59号判决第二项“本溪某有限公司本钢支行对被告本溪市某有限责任公司提供的抵押财产即位于本溪市明山区房屋的折价或拍卖、变卖价款在本判决第一项所确定的款项范围内享有优先受偿权”。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽05民终622号
- 案由：第三人撤销之诉
- 审理法院：辽宁省本溪市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房后务必及时办理过户登记。房屋属于不动产，物权变动以登记为准，即便已经付清房款、实际入住，只要没过户，房屋在法律上仍属于开发商所有，开发商可能将房屋抵押、出售给他人，或者因开发商债务被法院查封、拍卖，购房人将面临极大的法律风险。
- 注意留存全部购房及居住证据。如果暂时无法办理过户，一定要妥善保管好购房合同、付款凭证（转账记录、收据、发票等）、入住证明、物业费/水电费/取暖费缴费凭证等，这些都是证明房屋买卖关系真实、实际占有的关键证据，后续维权必不可少。
- 第三人撤销之诉期限紧迫，切勿拖延。6个月的除斥期间一旦经过，即便原判决确实有错，法院也不会支持撤销请求。如果发现生效判决、裁定损害自身权益，一定要第一时间咨询专业律师，在法定期限内提起诉讼，避免错过维权时机。
- 维权路径需谨慎选择。遇到房屋被抵押、查封的情况，购房人可以根据案件具体情况，选择执行异议、执行异议之诉、第三人撤销之诉、房屋买卖合同纠纷等不同的维权路径，不同路径的举证要求、诉讼成本、胜诉概率均有差异，建议委托专业律师制定最优诉讼方案，最大限度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。