回迁房被开发商抵押给银行，被拆迁人能要求涂销抵押登记吗？征和律所结合本溪(2025)辽05民终858号案例实务解读
法律问题
回迁安置的房屋被开发商擅自抵押给银行，被拆迁人有权要求银行涂销抵押登记吗？回迁安置权利和银行抵押权何者优先？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽05民终858号生效判决分析：
被拆迁人基于拆迁产权调换协议享有的回迁安置权利，本质是用自己原有合法居住房屋置换新的安置房屋，具有明确的居住消费目的，其权利位阶优先于银行等主体享有的抵押权。只要被拆迁人签订拆迁安置协议在先、已付清全部差价款、且已实际入住安置房屋，即便该房屋被开发商设定了合法有效的抵押登记，被拆迁人也有权要求涂销抵押登记，开发商和银行负有配合义务。
本案中，韩某、武某早在2007年就签订了拆迁产权调换协议，全额支付了房屋差价款，2016年就收房入住至今，其回迁安置权利属于基本居住权益范畴，应当优先保护。银行的抵押权虽然合法有效，但因权利位阶低于回迁安置权利，故应当配合涂销案涉房屋的抵押登记。
法律依据
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 - 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：
依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
最新案例
基本事实
2007年5月，韩某、武某夫妇与本溪市某开发公司签订《住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定以其所有的24.66㎡私产住宅调换柳塘地区60㎡左右的期房，后某置业公司承继了该拆迁协议的权利义务。韩某夫妇分两次交纳了全部房屋差价款，2016年12月办理了案涉房屋的进户手续，居住至今。
2014年起，某置业公司将包含案涉房屋在内的在建工程多次抵押给本溪某村镇银行，为案外人的借款提供担保，并办理了抵押登记。韩某夫妇发现后，向法院提起诉讼，要求确认拆迁协议有效、涂销案涉房屋抵押登记、配合办理产权过户。
争议焦点
案涉回迁房屋上设定的银行抵押登记是否应当涂销，即被拆迁人的回迁安置权利与银行的抵押权何者优先。
法院观点
拆迁关系中，被拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，取得的是尚未建成房屋的期待权，处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响基本居住权益。回迁安置房屋特定化后具有物权客体特定性，参照商品房消费者权利保护的相关规定精神，被拆迁人对安置房屋的交付请求权优先于抵押权。本案中拆迁协议签订在先，被拆迁人已回迁居住多年，银行抵押权虽合法有效，但已无实际存续意义。
裁判结果
辽宁省本溪市中级人民法院二审判决驳回银行上诉，维持原判：
- 韩某、武某与本溪市某建设综合开发有限公司签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议书》有效；
- 本溪某置业有限公司、本溪某村镇银行股份有限公司于判决生效后十日内涂销案涉房屋的抵押登记；
- 本溪某置业有限公司在抵押登记涂销后十日内配合韩某、武某办理房屋不动产过户登记。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽05民终858号
- 案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
- 审理法院：辽宁省本溪市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
第一，对被拆迁人来说，签订拆迁安置协议时要明确安置房屋的具体位置、房号、面积等核心信息，收房后及时督促开发商办理产权登记，定期通过不动产登记部门查询房屋的权属状态，一旦发现房屋被抵押、被查封，要第一时间通过执行异议、确权诉讼等方式主张权利，避免自身居住权益受损。
第二，对银行等抵押权人来说，接受在建工程抵押前，必须尽到审慎审查义务，全面核实在建工程的拆迁安置、预售、网签等情况，避免将已经确定的回迁房、已售商品房纳入抵押范围，否则可能面临抵押权无法实现的商业风险。
第三，对房地产开发企业来说，不得将已经明确的回迁安置房屋再行抵押、出售，否则不仅要承担违约责任，还可能面临被拆迁人、购房者的惩罚性赔偿主张，情节严重的甚至可能涉嫌合同诈骗等刑事犯罪。
此外，本案中被拆迁人主张确认抵押权无效的请求未获法院支持，也提醒大家维权时要选对请求权基础：抵押权本身只要是双方真实意思表示且办理了登记就是合法有效的，被拆迁人应当直接主张回迁权利优先、要求涂销抵押登记，而非直接主张抵押权无效，避免不必要的诉讼请求被驳回。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。