有抵押权的银行申请执行回迁房，被拆迁人能排除执行吗？征和律所结合本溪(2025)辽05民终909号案例实务解读

法律问题

银行对登记在开发商名下的房屋享有合法抵押权，申请法院强制执行该房屋时，若该房屋属于开发商安置给被拆迁人的回迁房，被拆迁人能否以享有回迁安置权利为由排除强制执行？回迁安置户的居住权利与银行的抵押权，哪一项更受法律优先保护？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽05民终909号生效判决分析：针对上述司法实践中常见的权利冲突问题，结合本案生效裁判规则可以明确：若被拆迁人在法院对案涉房屋采取查封措施前，已经签订合法有效的拆迁产权调换协议、付清全部安置对价、实际合法占有房屋，且非因被拆迁人自身原因未办理不动产权过户登记的，其对回迁安置房屋享有的权利优先于银行的抵押权，完全足以排除法院的强制执行。本质上，被拆迁人的回迁安置权是基于原有合法房屋所有权置换而来的生存性居住权利，相较于银行基于经营性借贷产生的抵押权，我国法律及司法裁判均优先保护关乎民众基本居住权益的回迁安置权利。

法律依据

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2. 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

最新案例

基本事实

2011年1月，被上诉人张某1与原审第三人本溪某置业发展有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，以其自有的187平住宅平房置换案涉回迁房屋，同日双方签订《商品房买卖合同》，张某1于当日付清全部购房款，后续合法占有案涉房屋居住使用。

上诉人某银行股份有限公司本溪县支行因与本溪某置业发展有限公司等的借款合同纠纷，依据生效判决对本溪某置业发展有限公司名下包括案涉房屋在内的房产享有抵押权，于2022年向法院申请强制执行并查封了案涉房屋，张某1就此向法院提出执行异议，要求排除对案涉房屋的执行。

争议焦点

张某1作为回迁安置户，对案涉房屋享有的权利能否排除某银行本溪支行基于抵押权提出的强制执行申请，二者的权利顺位如何认定。

法院观点

法院审理认为：拆迁安置关系中，被拆迁人丧失了原有房屋的所有权，取得的是回迁房屋的期待权，该项权利直接关乎被拆迁人的基本居住权益，属于应当优先保护的生存性权利。本案中张某1签订拆迁调换协议、付清全款、占有房屋均在法院查封之前，且非因自身原因未办理过户，完全符合执行异议的法定要件，其对案涉房屋的交付请求权优先于银行的抵押权。

裁判结果

辽宁省本溪市中级人民法院于2025年6月25日作出终审判决：驳回某银行股份有限公司本溪县支行的上诉，维持原判，不准许对案涉回迁房屋继续执行。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽05民终909号
• 案由：执行异议之诉
• 审理法院：辽宁省本溪市中级人民法院
• 裁判日期：2025-06-25

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 对回迁安置户而言：签订拆迁产权调换协议后，务必妥善保管协议原件、付款凭证、收房确认单、历年物业费/水电费缴费记录等能够证明签约时间、付款情况、居住事实的证据；若开发商迟迟不配合办理不动产权证，要及时以书面函件、微信/短信等可留存的方式催告开发商办证，避免后续产生纠纷时被法院认定为“因自身原因未办理过户”。若发现安置房屋被法院查封，要第一时间向查封法院提交书面执行异议，避免错过权利主张期限。
• 对银行等抵押权人而言：办理不动产抵押登记前，不能仅依赖不动产权属登记信息，必须尽到充分的尽职调查义务，通过实地走访、向住建部门核实房源性质、询问开发商等方式，确认拟抵押房产是否存在拆迁安置、已出售给消费者等权利负担，避免后续抵押权无法实现的经营风险。
• 此外需要注意：不仅是回迁安置户，以居住为目的、已支付全部价款的普通商品房消费者，其对房屋的权利同样优先于建设工程价款优先权、抵押权及其他普通债权，这是我国法律“生存权优先于经营性债权”原则的明确体现。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。