口头换地没签合同能要回吗？征和律所结合丹东(2025)辽06民终959号案例解读
法律问题
农村土地承包经营权口头互换，没签书面合同、没向发包方备案、没办理承包经营权证变更登记，互换行为有效吗？互换后一方反悔能不能要回土地？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽06民终959号生效判决解答：
首先，土地承包经营权互换是我国法律明确规定的土地流转方式之一，法律并未强制要求互换必须签订书面合同。只要互换双方均属于同一集体经济组织成员，是出于真实意思表示自愿协商一致互换土地，且已经实际交付使用、履行了互换约定的，即使没有书面合同、没有向发包方备案、没有办理土地承包经营权证变更登记，互换行为也是合法有效的，对双方均具有法律约束力，任何一方都不能随意反悔要求返还土地。
其次，如果当事人主张互换后的土地包含在其他协议约定的归己方所有的用地范围内，必须提供充分证据证明约定的土地四至范围与案涉土地一致，否则要承担举证不能的不利后果，其主张难以得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条：承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。
- 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条：土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
- 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：承包方依法采取出租、入股或者其他方式流转土地经营权，发包方仅以该土地经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
真实案例
基本事实
郭某利与郭某波系兄弟关系，二人均为丹东市宽甸满族自治县某村同一集体经济组织成员。2019年5月，郭某利依法取得案涉1.31亩土地的家庭承包经营权，地块四至明确。
2020年左右，郭某利与郭某波合伙建设养鸡场，因鸡棚需要占用原审第三人肖某志的承包地，郭某利便与肖某志口头协商，用案涉1.31亩土地与肖某志的土地进行互换，双方完成交付后实际使用。不久后，肖某志又与郭某波口头协商，将案涉1.31亩土地与郭某波的其他承包地再次互换，郭某波取得案涉土地后用于种植人参，三方均实际经营多年，始终未签订书面互换合同，也未向发包方备案、未办理土地承包经营权证变更登记。
2022年11月，郭某利与郭某波因合伙产生矛盾，签订鸡场买卖协议，约定郭某利将其持有的鸡场50%份额转让给郭某波，同时约定“双方另外审批的一块建设鸡场用地归郭某利使用”。后郭某利主张案涉1.31亩土地包含在该约定的鸡场用地范围内，起诉要求郭某波返还土地，一审法院判决驳回其诉讼请求，郭某利不服，向丹东市中级人民法院提起上诉。
法院观点
法院审理认为：第一，土地承包经营权的流转方式包括互换，郭某利与肖某志、肖某志与郭某波之间的口头互换协议，均是各方真实意思表示，且已实际履行多年，未向发包方备案、未办理变更登记不影响互换合同的效力，郭某利在互换完成后要求返还土地，违反诚实信用原则，也不符合保护农村土地承包关系长期稳定的法律原则。第二，双方签订的鸡场买卖协议仅约定“另外审批一块建设鸡场用地归郭某利使用”，未明确约定该地块的四至范围，郭某利未能提供充分证据证明案涉土地在约定范围内，且郭某波对此不予认可，故郭某利应承担举证不能的不利后果。
裁判结果
辽宁省丹东市中级人民法院于2025年6月23日作出(2025)辽06民终959号民事判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由上诉人郭某利负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽06民终959号
- 案由：土地承包经营权确认纠纷
- 审理法院：辽宁省丹东市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 农村土地承包经营权互换时，建议尽量签订书面互换协议，明确约定互换地块的位置、四至边界、面积、互换期限、土地用途、违约责任等内容，必要时可以邀请村委会或村民作为见证人签字，避免日后产生争议时无据可依。
- 土地互换后，建议及时向发包方（村委会）备案，符合登记条件的可以向不动产登记机构申请办理土地承包经营权变更登记，进一步强化权利公示效力，避免因第三人善意取得产生纠纷。
- 涉及土地权益的合作协议、散伙协议、转让协议等文件中，若包含土地归属或使用范围的约定，必须明确标注土地的四至边界、面积、地块代码、承包经营权人等具体信息，最好附地块红线图或示意图并由各方签字确认，防止因约定不明导致举证不能。
- 土地承包经营权流转应当遵守法律规定，不得擅自改变土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，否则可能面临行政处罚，甚至被发包方收回承包地的法律风险。
- 如果遇到土地承包经营权纠纷，要注意收集和保存相关证据，包括互换沟通记录（微信、聊天记录、录音等）、土地实际经营的证据（种植记录、水电费缴纳凭证、农资购买记录等）、证人证言等，必要时及时咨询专业律师，通过合法途径维护自身权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。