转租遇法院扣划租金，多付的租金能要回吗？征和律所结合锦州(2025)辽07民终871号案例实务解读
法律问题
转租房屋过程中遇到法院执行扣划租金，承租人认为法院执行裁定已经拆分了租金支付义务，自己向转租方多付的租金属于不当得利，能否起诉要求返还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽07民终871号生效判决解答：
首先，法院针对房屋租金作出的执行裁定，本质是为了实现生效法律文书确定的债权，对租金的支付路径、分配方式作出的强制执行措施，并不会直接变更承租人与转租方之间合法有效的租赁合同约定的租金标准、总应付金额。承租人不能仅凭执行裁定就自行降低对转租方的租金支付标准，仍需按照原租赁合同的约定履行全部租金支付义务。
其次，主张不当得利返还需要同时满足三个法定要件：一是得利一方取得利益没有合法依据；二是受损一方遭受了实际的财产损失；三是得利与损失之间存在直接的因果关系。如果承租人支付的总租金（包括直接支付给转租方的租金+支付到法院执行账户的协助执行款）并没有超过租赁合同约定的应付租金总额，那么承租人本身并未遭受额外的财产损失，转租方收取的租金也是基于合同约定的合法收益，不构成不当得利。
具体到本案中，锦州中院的执行裁定并未明确将上诉人锦州某某汽车检测服务有限公司列为执行义务人，也未明确其每年仅需向转租方锦州某某电气有限公司支付15万元租金，且上诉人实际支付的总金额并未超过合同约定的年租金30万元乘以租期的总额，因此其要求返还32万元的主张既无事实依据，也无法律依据，无法得到法院支持。
法律依据
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《中华人民共和国民法典》第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 -
《中华人民共和国民法典》第九百八十五条
得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）为履行道德义务进行的给付；
（二）债务到期之前的清偿；
（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。 -
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
基本事实：锦州某某电气有限公司从原审第三人锦州某某电力电容器有限公司处承租了锦州市古塔区的房产、土地及附属设施，租赁期限20年（2004年11月1日至2024年10月31日）。2020年6月1日，锦州某某电气有限公司将其承租的部分房屋转租给锦州某某汽车检测服务有限公司，双方约定租赁期限4年（2020年6月1日至2024年8月30日），年租金30万元。
因锦州某某电力电容器有限公司欠付某某银行锦州分行贷款，锦州市中级人民法院作出执行裁定，要求锦州某某电气有限公司收取的租金中，部分由承租人直接付至法院执行账户用于偿还债务。截至租赁期满，锦州某某汽车检测服务有限公司共向锦州某某电气有限公司支付租金82万元，向法院执行账户支付协助执行款18万元。
后双方发生纠纷，锦州某某电气有限公司起诉要求锦州某某汽车检测服务有限公司腾房并支付占有损失，之后又撤回起诉。锦州某某汽车检测服务有限公司提出反诉，主张按照执行裁定其每年只需向锦州某某电气有限公司支付15万元租金，多付的32万元属于不当得利，要求返还并开具租金发票。
法院观点：法院认为，执行裁定是法院为实现债权人利益采取的执行措施，并未变更双方转租合同约定的租金标准，锦州某某汽车检测服务有限公司支付的租金总额（含协助执行款）并未超过合同约定的应付金额，不存在多付租金的事实。同时，锦州某某电气有限公司收取的租金是基于合同约定的合法收益，有法律依据，锦州某某汽车检测服务有限公司也未遭受额外损失，不构成不当得利。关于开具发票的请求，不属于民事案件调整范畴，不予支持。
裁判结果：一审法院判决驳回锦州某某汽车检测服务有限公司的全部反诉请求；二审法院驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽07民终871号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：辽宁省锦州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 转租场景下如果遇到法院要求协助执行扣划租金的，一定要第一时间向转租方核实情况，明确协助执行的具体金额、支付方式，不要自行推定租金标准已经变更，避免因少付租金构成违约。
- 承租人应当妥善留存所有租金支付凭证，包括直接支付给出租方/转租方的转账记录、收据，以及支付到法院执行账户的凭证、执行通知书等，方便后续对账，避免产生金额争议。
- 主张不当得利返还的当事人，需要承担举证责任，证明对方得利无合法依据、自身存在损失且两者有因果关系，仅凭主观推断认为租金标准调整的，很难得到法院支持。
- 另外需要注意：转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限，超过部分对产权人不具有约束力。如果转租方的租期即将届满，次承租人应当提前与产权人沟通续签事宜，避免租期届满后无法继续使用租赁物造成损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。