无房产证无规划许可的房屋出租后能要回吗？征和律所结合阜新(2025)辽09民终579号案例实务解读
法律问题
如果出租的房屋没有办理产权登记，也未取得建设工程规划许可证，出租方起诉要求解除租赁合同、返还房屋并支付拖欠租金，法院会支持吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽09民终579号生效判决分析：
主张房屋出租权利的一方，必须先证明自己对房屋享有合法的出租权利，这是通过诉讼主张权益的核心基础。根据我国法律规定，不动产物权以登记为生效要件，没有产权登记的，需要提供建设工程规划许可证等合法审批文件证明房屋的合法性及权利归属。如果出租的房屋是未取得建设工程规划许可证的违法建筑，双方签订的租赁合同本身就可能被认定为无效，出租方自然无法基于有效合同主张解除合同、支付违约金等诉求。
本案中，物业公司虽然主张自己是案涉房屋的所有权人，但既无法提供房屋产权登记证明，也拿不出建设工程规划许可证，甚至连2016年租房协议上签字的杨某与公司的关联关系都无法举证，根本不能证实自己是适格的出租方、对案涉房屋享有合法权利，因此法院最终驳回了其全部诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
2007年8月，阜新市某某物业有限公司（以下简称物业公司）与案外人魏某签订房屋租赁合同，约定将其一处未完工的约400平方米房屋及院落出租给魏某经营使用，租期15年（2007年8月1日至2022年8月1日），年租金1万元抵作魏某完成房屋建设的投资款，魏某每月还需向物业公司支付60张澡票。
2016年8月，杨某作为出租方与秦某签订租房协议，约定月租金1650元，物业公司在该协议上加盖公章。后秦某实际使用案涉房屋经营洗浴中心。2023年3月，秦某未经物业公司同意，将案涉房屋中的一部分转租给曹某经营超市，租期1年，年租金1.5万元，该合同已履行完毕，超市已搬离并注销营业执照。
2024年，物业公司以秦某拖欠租金、私自转租为由，将秦某、洗浴中心、超市起诉至阜新市细河区人民法院，要求解除租房协议、返还房屋、支付拖欠租金15.51万元及转租收益1.5万元，并支付后续房屋占用费。
争议焦点
物业公司是否有权以房屋所有权人/出租方的身份，主张解除租赁合同、返还房屋及支付拖欠租金？
法院观点
一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。物业公司主张的案涉房屋无建筑规划许可及产权登记，也并非物业公司所建，且转租合同已履行完毕，物业公司的诉请依据不足，判决驳回其全部诉讼请求。
阜新市中级人民法院二审认为：首先，虽然2016年的租房协议上盖有物业公司公章，但物业公司未举证证明签字的杨某与其公司的关系，不能证明该合同的出租方为物业公司；其次，根据民法典规定，不动产物权经依法登记才发生效力，案涉房屋既无建设规划许可也无产权登记，物业公司无法证明其对案涉房屋享有合法的物权或出租权利。因此一审判决驳回物业公司的诉讼请求并无不当。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费3702元由物业公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽09民终579号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：辽宁省阜新市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 无论是出租方还是承租方，在签订房屋租赁合同前，务必核实房屋的合法手续：出租方需主动提供房屋所有权证、建设工程规划许可证等证明其享有合法出租权利的文件；承租方也要主动查验，避免因房屋属于违法建筑导致租赁合同无效，影响正常经营或居住，甚至产生财产损失。
- 作为出租方，若通过诉讼主张租金、解除合同或返还房屋，需提前收集充分的证据证明自己是适格的权利主体：包括房屋产权证书、建设审批文件、与前手的租赁合同及转租授权、公司授权签订合同的委托书等，避免因主体不适格或权利基础不足被法院驳回诉请。
- 针对历史遗留的无产权、无规划的房屋，若要对外出租或主张权利，建议先向住建、自然资源等主管部门申请补办相关审批手续，完善权利基础，避免后续产生纠纷时无法得到法律保护，甚至面临房屋被拆除的风险。
- 此外，本案还涉及私自转租的问题，提醒广大承租方：如果需要将租赁房屋转租给第三方，一定要事先取得出租方的书面同意，否则出租方有权解除租赁合同，承租方还可能需要承担相应的违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。