二手房交易未约定维修资金谁交？征和律所结合阜新(2025)辽09民终720号案例实务解读
法律问题
二手房房屋买卖合同未明确约定住宅专项维修资金承担主体时，该费用应由卖方还是买方承担？买方代缴的房屋交接前的各项欠费能否直接抵扣剩余购房款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽09民终720号生效判决解答：对于二手房交易中的住宅专项维修资金承担问题，即便合同未单独列明该项费用，若双方约定由卖方结清房屋交接前的所有费用，结合二手房交易惯例及《住宅专项维修资金管理办法》的规定，卖方作为房屋的原处分人，负有缴纳首期住宅专项维修资金、并向买方明确告知资金交存及结余情况的法定义务，未履行该义务导致买方补缴的，相关费用应由卖方承担。同时，买方代缴的本应由卖方承担的各项费用，与买方欠付的购房款均属于金钱债务，符合法定抵销条件，买方有权直接在剩余购房款中抵扣，若代缴费用总额超过剩余房款的，卖方反而需要向买方返还超出部分，本案中买方代缴费用已超过欠付的1.5万元购房款，因此法院驳回了卖方的全部诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十八条：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
- 《住宅专项维修资金管理办法》第十二条：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
- 《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
真实案例
基本事实：2023年5月，卖方张某与买方田某签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款278000元，同时明确约定由卖方结清房屋交接月前所有的费用，包括电费、水费、物业费等。合同履行过程中，田某累计支付购房款253000元，剩余15000元未付。田某收房时，代缴了案涉房屋欠缴的住宅专项维修资金5544元、2024年1月前的物业费10183元、2017-2018年度取暖费2451.54元等费用。张某因索要剩余1.5万购房款未果，诉至法院。
法院观点：首先，双方合同中约定的“交接前所有费用”属于概括性约定，住宅专项维修资金属于二手房交易中卖方应当承担的法定附随义务，张某既未向田某告知维修资金的交存情况，也未补缴欠缴的费用，应当承担相应责任；其次，田某代缴的物业费、取暖费均属于合同约定的应由张某承担的交接前费用，上述费用合计已超过张某主张的1.5万元剩余购房款，田某有权主张债务抵销。
裁判结果：一审法院驳回张某的全部诉讼请求，张某不服提起上诉，辽宁省阜新市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽09民终720号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：辽宁省阜新市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 二手房交易签合同阶段，务必明确约定住宅专项维修资金、前期欠缴取暖费、公共能耗费等容易遗漏的费用的承担主体，不要仅用“所有费用”概括约定，避免后续产生争议。
- 作为卖方，在房屋交付前应当结清全部应付费用，并将住宅专项维修资金的交存凭证、结余明细等材料主动出示给买方，留存好交接确认书，避免被买方以代缴费用为由抵扣房款。
- 作为买方，收房前一定要到物业、维修资金管理部门核实房屋是否存在欠缴费用，代缴费用时留存好正规缴费凭证，后续既可主张抵扣剩余购房款，也可另行起诉要求卖方返还。
- 二手房交易尽量选择正规居间方，所有口头承诺尽量落实到书面合同中，居间方的证言在有缴费凭证印证的情况下，法院采信度较高，若仅靠口头约定，举证难度极大。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。