出租房屋水管漏水致租户损失，房主以水管是前租户安装为由拒赔合法吗？征和律所结合阜新(2025)辽09民终722号案例实务解读
法律问题
出租房屋的水管系前租户加装，因水管漏水造成租户财产损失，房屋所有权人（出租人）以自身无过错、水管非自己安装为由拒绝赔偿，是否符合法律规定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽09民终722号生效判决分析：出租方以水管系前租户安装为由拒绝承担漏水赔偿责任的主张，无法得到法院支持，具体理由如下：
- 第一，出租人对出租房屋及附属设施负有法定的安全保障义务，应当保证出租房屋符合约定的使用用途，不因房屋固有隐患侵害承租人的合法权益，该义务不因设施的安装主体而免除。
- 第二，即便涉案水管系前租户装修时加装，出租人作为房屋所有权人，在收回房屋后、再次出租给新租户前，负有对房屋及附属设施的全面排查、修复义务，未排查修复即出租的，属于未履行法定义务，存在过错。
- 第三，承租人对漏水事故不存在人为过错的情况下，因房屋固有设施隐患导致的财产损失，应当由房屋所有权人（出租人）承担全部侵权赔偿责任。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
2. 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
3. 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
最新案例
基本事实：孙某甲是阜新市细河区某门市及对应楼上房屋的所有权人，将门市出租给唐某经营洗衣店。2024年7月31日，门市与楼上房屋连接处的水管突发漏水，导致洗衣店被淹，店内顾客送洗的衣物、商品等财产受损。双方就赔偿事宜协商未果，唐某向阜新市细河区人民法院提起诉讼，要求孙某甲赔偿经济损失。诉讼过程中，经法院委托鉴定，唐某的财产损失评估值为5334元，产生鉴定费5000元。一审法院判决孙某甲赔偿唐某全部损失及鉴定费，孙某甲不服判决，向辽宁省阜新市中级人民法院提起上诉，主张涉案水管系前租户安装、自身无过错，且一审程序违法、鉴定报告无效，请求改判驳回唐某的全部诉讼请求。
争议焦点：1. 孙某甲作为房屋出租人是否应当对水管漏水造成的租户损失承担赔偿责任？2. 案涉财产损失鉴定报告能否作为定案依据？3. 一审审理程序是否存在违法情形？
法院观点：辽宁省阜新市中级人民法院审理认为：首先，孙某甲作为房屋出租人，在出租房屋前应当保证房屋设施完好；涉案水管在出租给唐某前就已存在被切割的安全隐患，孙某甲未及时修复即对外出租，存在明显过错，且漏水并非唐某人为原因导致，故孙某甲作为房屋权利人应当承担侵权赔偿责任。其次，案涉鉴定机构系法院委托、双方当事人随机抽取，鉴定机构具备相应资质，鉴定程序合法，孙某甲未提供足以反驳鉴定结论的相反证据，故对鉴定报告的效力予以采信。最后，经核查一审庭审笔录，不存在证据未经质证、委托诉讼代理人不适格等程序违法情形。
裁判结果：驳回上诉，维持原判，孙某甲需于判决生效之日起十日内赔偿唐某财产损失5334元、鉴定费5000元，并承担二审案件受理费85元。
案例检索信息
案号：(2025)辽09民终722号
案由：财产损害赔偿纠纷
审理法院：辽宁省阜新市中级人民法院
裁判日期：2025-06-25
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对房屋出租人提示：出租房屋前务必全面排查房屋水电、管线、消防等附属设施的安全状况，对前租户加装的设施要逐一核查，存在安全隐患的及时拆除或修复，不要抱有侥幸心理；租赁期间接到租户的设施报修请求后，要在合理期限内及时维修，否则因设施隐患造成的租户或第三方人身、财产损失，出租人大概率要承担赔偿责任。建议出租人在租赁合同中明确约定设施维修责任划分，但该约定仅对租赁双方有效，不能对抗遭受损失的第三方。
- 对房屋承租人提示：承租房屋时要和出租人共同对房屋设施进行验收，留存验收记录及照片；如果发现设施存在安全隐患，第一时间通过书面、微信等可留存的方式通知出租人维修，保留沟通证据；发生漏水、火灾等事故后，第一时间固定现场证据（拍照、录像、报警或联系社区工作人员到场见证），及时清点受损财产并列明清单，避免因证据不足无法主张损失。如果是经营类租户（如洗衣店、超市等），因第三方财产受损进行赔付后，要留存赔付凭证，后续有权向侵权人追偿。
- 关于司法鉴定的提示：如果诉讼双方对财产损失金额无法协商一致，要及时向法院申请司法鉴定，配合鉴定机构开展工作；如果经法院或鉴定机构通知，无正当理由不参与鉴定过程、不配合鉴定工作，视为放弃抗辩权利，要自行承担不利后果。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。