物业收费超地方政府指导价能要求退钱吗？征和律所结合辽阳(2025)辽10民终408号案例实务解读
法律问题
业主与物业公司签订的前期物业服务协议约定的收费标准，高于当地物业管理条例规定的前期物业政府指导价，业主能否以收费违法为由主张协议无效，要求物业公司退还多收取的物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽10民终408号生效判决解答：业主不能仅以物业收费违反地方性法规规定的政府指导价为由主张物业服务协议无效并要求退费。根据我国《民法典》规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为才会被认定无效，而各省出台的物业管理条例属于地方性法规，不属于法律或行政法规范畴，因此不会直接导致物业收费约定无效。本案中辽阳中院就明确认定，《辽宁省物业管理条例》中关于前期物业政府指导价的规定属于地方性法规，不影响案涉物业服务协议的效力，业主仍需按协议约定的1.5元/平方米/月标准支付物业费。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
2. 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条
依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
3. 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
真实案例
基本事实
马某是辽阳市某小区业主，2017年入住时与某某物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业费按1.5元/平方米/月收取，马某房屋建筑面积95.29平方米。
马某认为根据《辽宁省物业管理条例》规定，住宅前期物业服务收费实行政府指导价，而辽阳市公布的前期物业最高收费标准仅为1元/平方米/月，物业公司按1.5元收取属于违法收费，遂向法院起诉，要求物业公司返还2017年2月至2024年5月期间多收取的物业费5869.86元，并支付相应利息。
此前，物业公司曾因马某拖欠2020年7月至2023年4月的物业费起诉至法院，辽阳市中级人民法院作出生效判决，判令马某按1.5元/平方米/月的标准支付拖欠的物业费。
法院观点
一审法院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》是真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，马某应按约定支付物业费；其中2020年7月至2023年4月的物业费已经生效判决处理，属于重复起诉，故判决驳回马某的全部诉讼请求。
二审法院进一步明确：第一，案涉协议是业主与物业公司直接签订的双方协议，并非《物业管理条例》规定的由建设单位与物业服务企业签订的法定前期物业服务合同；第二，《辽宁省物业管理条例》属于省级地方性法规，不属于法律、行政法规，因此违反该条例关于政府指导价的规定不会导致合同无效；第三，虽然小区曾成立过第一届业主委员会，但没有证据证明业委会与新的物业公司签订了物业服务合同，因此案涉协议并未终止，仍对双方具有约束力。
裁判结果
辽阳市中级人民法院于2025年6月25日作出（2025）辽10民终408号民事判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽10民终408号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：辽宁省辽阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 业主维权不要盲目主张合同无效。司法实践中认定合同无效的标准非常严格，只有违反全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规的强制性规定，才会被认定无效，地方性法规、地方政府规章的规定不会直接导致合同无效。如果认为物业收费不符合当地政府指导价，优先向当地市场监督管理部门（价格主管部门）、住房和城乡建设部门（物业行政主管部门）投诉举报，通过行政查处的方式维权更高效。
2. 注意“一事不再理”的诉讼风险。如果某一时间段的物业费已经被法院生效判决处理过，当事人又以同一事实、同一理由起诉的，法院会裁定驳回起诉。如果有新的证据足以推翻原判决的，应当通过审判监督程序申请再审，而非另行提起诉讼。
3. 前期物业协议不会因业委会成立自动终止。很多业主以为小区成立业委会后，前期物业协议就自动失效了，实际上只有业委会与新选聘的物业公司签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同才会终止。如果业委会成立后没有更换物业公司，也没有重新签订物业服务合同，原前期物业协议仍然有效，业主仍需按原标准缴纳物业费。
4. 签订物业协议时要留意收费备案情况。业主在收房签订前期物业服务协议时，可以要求物业公司出示物业费的政府指导价备案文件，确认收费标准是否符合当地规定，留存好相关协议、缴费凭证、沟通记录等证据，一旦发生纠纷可以更好地维护自身权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。