买的房子过户前漏水卖家必须修吗？征和律所结合辽阳(2025)辽10民终536号案例实务解读
一、法律问题
二手房交易中，买卖双方约定“房屋过户前出现非人为质量问题由卖家负责修缮”，若房屋在过户前发生漏水，买家能否直接要求卖家承担修缮义务及装修损失赔偿责任？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽10民终536号生效判决分析：很多二手房买家存在误区，认为只要房屋没过户，所有质量问题都该由卖家担责，但实际上责任承担需要同时满足两个条件：一是合同有明确约定，二是问题属于约定的“非人为质量问题”范畴。
本案中双方虽约定过户前非人为质量问题由卖家修缮，但如果漏水是第三方施工、相邻方侵权、买家自行改动等人为因素导致的，就不属于卖家的责任范围。根据“谁主张、谁举证”的基本原则，买家主张漏水是房屋自身质量问题，需要提供相应证据；如果现有证据显示漏水可能系人为因素导致，买家又无法进一步证明是非人为原因的，就要承担举证不能的不利后果，其要求卖家担责的请求不会得到法院支持。
三、法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
四、最新案例
基本事实
2023年12月，韩某与张某签订《房屋交易买卖合同》，约定韩某购买张某所有的位于辽阳市白塔区的一套房屋，总价款48万元。合同明确约定：2024年3月9日交钥匙后至房屋过户前，房屋出现任何非人为质量问题（屋顶、墙壁漏雨、开裂等），由张某全权负责修缮直至正常使用；若因韩某人为原因造成损坏则由其自行修缮。
2024年3月9日，双方完成房屋交付，韩某收房后进行了装修。2024年9月，案涉房屋所在小区相邻单元因屋面漏水申请使用专项维修资金进行大修，施工队于2024年10月对相邻单元屋顶施工时，拆除了案涉房屋东侧卧室外墙的部分保温层及防水层。2024年10月10日，韩某一方发现房屋主卧东侧墙面沁水，随即告知张某并要求其修缮，双方协商未果，韩某诉至法院，要求张某修缮房屋并赔偿装修损失。
一审法院判决驳回韩某的全部诉讼请求，韩某不服，向辽宁省辽阳市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
案涉房屋漏水是否属于合同约定的应由张某承担修缮责任的“非人为质量问题”。
法院观点
法院认为，案涉《房屋交易买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。韩某主张房屋漏水属于非人为质量问题，应当对该事实承担举证责任。
根据已查明的事实，案涉房屋漏水发生前，相邻单元楼顶存在维修施工，现有证据均指向第三方施工队曾对相邻单元屋顶进行维修，并拆除了案涉房屋外墙的部分保温层及防水层。韩某未能提供充分证据证明漏水系房屋自身非人为原因导致的质量问题，因此其要求张某承担修缮义务及赔偿损失的主张缺乏事实依据。
裁判结果
辽宁省辽阳市中级人民法院于2025年6月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由韩某负担。
五、案例检索信息
案号：(2025)辽10民终536号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：辽宁省辽阳市中级人民法院
裁判日期：2025年6月23日
六、征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 二手房收房时务必仔细查验房屋质量，重点检查屋顶、外墙、卫生间、厨房等易漏水部位，建议尽量选择在雨季过后验房，更易发现隐蔽渗漏问题，验房时要留存好照片、视频、验房记录等证据，双方签字确认。
- 2. 签订房屋买卖合同时，要明确约定质量保修责任的范围、期限、“非人为质量问题”的界定标准以及报修、举证流程，避免因约定模糊导致后续维权受阻。
- 3. 收房后、过户前发现房屋质量问题的，第一时间固定现场证据，同时及时排查漏水原因：如果是第三方施工、相邻业主侵权等人为因素导致的，应当直接向实际侵权人主张权利；如果确属房屋自身质量问题的，及时凭合同约定向卖家主张权利，必要时可委托专业机构对漏水原因进行鉴定，明确责任主体。
- 4. 提起诉讼前要梳理好证据链条，明确核心争议点，针对争议焦点收集证据，避免因举证方向错误导致败诉，同时也能减少不必要的鉴定费用支出。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。