持已过户房产证能否直接起诉腾房？征和律所结合辽阳(2025)辽10民终685号案例实务解读
法律问题
已办理不动产权过户登记的房屋，若基础关系为民间借贷，过户实质为让与担保的，登记权利人能否直接以所有权人身份起诉要求排除妨害、腾退房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽10民终685号生效判决分析：不动产权属登记虽具有物权推定效力，但并非判断物权归属的唯一依据。若不动产过户的基础法律关系并非真实的房屋买卖或以物抵债，而是为民间借贷提供担保的让与担保情形，登记权利人仅为担保物权人，并非案涉房屋的实际所有权人，无权直接以所有权人身份主张排除妨害。
司法实践中，法院会结合双方是否有债务因过户而消灭的合意、房屋是否实际交付占有等事实，综合判断过户行为的性质。本案中，虽然案涉房屋已过户至李某甲、李某乙名下，但双方均认可存在基础民间借贷关系，且房屋始终由原权利人一方实际居住控制，无证据证明双方达成了“过户即债务消灭”的以物抵债合意，因此案涉过户行为被认定为让与担保，李某甲、李某乙不能直接起诉要求排除妨害。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十三条第一款：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第一款：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最新案例
基本事实
李某甲、李某乙与刘某乙、王某存在多笔民间借贷关系。2019年5月，双方签订《不动产转让合同》，将刘某乙名下位于辽阳市白塔区的案涉房屋过户至李某甲、李某乙名下。后李某甲、李某乙以房屋所有权人身份，起诉要求实际居住在房屋内的刘某甲腾退房屋，并支付2019年起的房屋占用租金。刘某乙、王某抗辩称案涉房屋过户是为民间借贷提供的让与担保，并非真实的房屋转让。
争议焦点
案涉房屋过户的性质是真实的以物抵债还是民间借贷的让与担保？李某甲、李某乙能否以所有权人身份主张排除妨害？
法院观点
双方均认可存在基础民间借贷关系，案涉房屋过户后仍由刘某乙、刘某甲一方实际控制居住，现有证据无法证明双方达成了“房屋过户即对应债权债务全部消灭”的合意，因此案涉过户行为实质为让与担保，李某甲、李某乙仅为担保物权人，并非案涉房屋的实际所有权人。经一审法院释明，李某甲、李某乙明确拒绝变更诉讼请求，因此应当驳回其起诉。
裁判结果
辽宁省辽阳市中级人民法院二审裁定驳回上诉，维持原裁定，驳回李某甲、李某乙的起诉。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽10民终685号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：辽宁省辽阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 民间借贷中以房屋担保债务履行时，需明确约定担保性质：若双方真实意思为以物抵债，务必在书面协议中明确约定“不动产权过户登记完成后，双方对应民间借贷债务全部消灭”，同时及时办理房屋交接手续，留存房屋由债权人实际占有使用的证据，避免后续被法院认定为让与担保；若为让与担保的，也需明确约定债务清偿后房屋返还规则，以及债务人不履行债务时债权人的优先受偿方式。
- 若已办理房屋过户但被认定为让与担保的，债权人不要直接起诉排除妨害，应当先就基础民间借贷法律关系提起诉讼，待胜诉后申请对担保房屋进行拍卖、变卖，就所得价款优先受偿，避免因诉讼请求不当被法院驳回，浪费时间和诉讼成本。
- 借款人不要轻易签订空白的房屋转让合同、配合出借人办理过户登记，否则若无法举证证明过户是让与担保的，可能被法院认定为真实的房屋转让，丧失房屋所有权。此外，还款时务必留存还款凭证，避免后续就债务履行情况产生争议。
- 当事人提起诉讼前，应当先厘清案件的基础法律关系，尤其是涉及混合法律关系的案件，建议提前咨询专业律师确定最优诉讼策略，避免因请求权基础选择错误导致败诉。本案中上诉人曾就同一事由起诉后撤诉，再次起诉仍因请求权基础不当被驳回，徒增维权成本，值得所有当事人引以为戒。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。