自建机房没办房产证能主张返还吗？征和律所结合盘锦(2025)辽11民终352号案例实务解读

法律问题

未办理不动产权属登记的自建不动产，实际建造人是否享有物权权益？能否向无权占有人主张返还原物或等价赔偿？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽11民终352号生效判决分析：

我国《民法典》对不动产物权设立采取“登记生效为原则，法定例外为补充”的规则，一般情况下不动产物权经依法登记发生效力，但合法建造房屋属于事实行为，自建造行为完成时即直接设立物权，无需以不动产登记为生效要件。

对于未办理产权登记的自建不动产，只要权利人能够提供充分证据证明建造行为的合法性、自身实际投入建造资金、组织实施建造过程，即可依法享有该不动产的占有、使用、收益、处分等物权权益。若不动产被他人无权占有，权利人有权行使返还原物请求权；若原物返还已不具备现实可行性（如房屋具有特殊专业用途，强制返还会造成社会资源浪费），则有权要求无权占有人按照房屋实际价值承担赔偿责任。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
• 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
• 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
• 《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第二项：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。

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基本事实

2012年，某某通信公司盘锦分公司拟在盘锦市盘山县建设两座传输节点机房，经公司选址并提供施工图纸后，由马某某、马某志实际出资、组织工人完成案涉机房的建造工作。其中一座机房占用当地村民菜地，马某某、马某志实际支付了占地补偿款4.5万元。机房建成后经通信公司验收合格并交付使用，但马某某、马某志始终未收到任何建造款项或购房款。

2012年9月，王某与通信公司签订两份《房屋买卖合同》，约定王某将案涉两座机房出售给通信公司，通信公司向王某支付了全部购房款共计41万余元，王某向通信公司出具了产权无纠纷的保证书。此后通信公司一直占有使用案涉机房。

2022年起，马某某、马某志先后以劳务合同纠纷、建设工程施工合同纠纷为由起诉主张权利均未获支持，后以返还原物纠纷为由将王某、通信公司诉至法院，要求确认案涉机房相关权益归其所有，判令王某与通信公司连带返还机房或按价值赔偿损失。

争议焦点

本案核心争议焦点为：未办理产权登记的案涉机房，实际建造人马某某、马某志是否享有物权权益，能否主张返还原物或赔偿。

法院观点

法院经审理认为：

1. 案涉机房虽未办理不动产登记，但合法建造行为自完成时设立物权。马某某、马某志提供的建设申请、土地补偿协议、村委会证明、证人证言等证据，足以证明其是案涉机房的实际建造主体，依法享有相应物权权益。王某主张其是建造主体、马某某系其雇佣人员，但未提供建设合同、工程款支付凭证等有效证据，不予采信。
2. 通信公司在机房建造过程中多次与马某某沟通工程事宜，且机房由马某某实际交付，理应知晓马某某与机房的实际关联，其未审慎审查机房权属就与王某签订买卖合同并支付房款，主观上不构成善意，不符合善意取得的构成要件，属于无权占有。
3. 不动产物权权利人请求返还财产不适用诉讼时效，故对王某提出的诉讼时效抗辩不予支持。
4. 因案涉机房属于通信专业设施，内部构造及设备具有专业性、独特性，强制返还会造成不必要的资源浪费，不符合绿色原则，故判令通信公司按照工程造价鉴定结果赔偿马某某、马某志的经济损失。

裁判结果

一审法院判决：某某通信公司盘锦分公司赔偿马某某、马某志经济损失205121.98元及鉴定费5000元；驳回马某某、马某志对王某的诉讼请求。

辽宁省盘锦市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)辽11民终352号
• 案由：返还原物纠纷
• 审理法院：辽宁省盘锦市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

律师提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 自建不动产权利人需注重证据留存：合法建造的不动产即使未办理产权登记，建造人也依法享有物权权益，但实践中因建造手续不全、证据留存不足导致权属争议的情况屡见不鲜。建议建造过程中注意留存全部相关证据，包括但不限于建造审批文件、土地使用/租赁协议、出资凭证（材料款、人工费转账记录、收条等）、施工记录、与相关方的沟通记录等，避免日后发生争议时举证不能。
2. 购买未登记不动产需严格审查权属：购买未办理产权登记的不动产时，切勿仅以出卖人单方承诺或口头说明为准，需全面核实不动产的建造背景、实际建造人、土地使用权归属等情况，必要时可要求出卖人提供建造相关的全部资料、向实际建造人或属地村委会/社区核实权属情况，避免因出卖人无权处分导致自身权益受损。若不慎购买到无权处分的不动产，可在承担返还或赔偿责任后，向无权处分的出卖人追偿损失。
3. 注意区分物权请求权与债权请求权的时效规则：不动产物权的返还请求权不适用诉讼时效，但基于合同产生的工程款、劳务费等债权请求权仍适用三年诉讼时效的规定。若遇到类似纠纷，需先梳理清楚基础法律关系，准确选择请求权基础，避免因主张错误导致维权成本增加，甚至因超过诉讼时效丧失胜诉权。
4. 此外，本案中还涉及劳务关系与建造合同关系的区分、重复诉讼的认定等问题，若当事人就同一标的物先后提起不同法律关系的诉讼，需提前做好证据准备和诉讼方案设计，必要时可咨询专业律师的意见，最大限度维护自身合法权益。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。