业主把物业费抵值券交给前物业新物业能否重复收取？征和律所结合盘锦(2025)辽11民终581号案例实务解读
法律问题
业主已将开发商出具的物业费抵值券交付给前物业公司并冲抵对应期限物业费，新进场的物业服务企业能否以未收到抵值券、不在减免名单内为由，要求业主重复支付该期限的物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽11民终581号生效判决解答：新进场的物业公司无权要求业主重复支付已通过抵值券冲抵的物业费。首先，案涉物业费抵值券是开发商向业主作出的合法物业费减免承诺，业主在新物业进场前已将抵值券原件交付前物业公司，且前物业在抵值券复印件上盖章确认了抵充的物业费期限，应视为业主已经履行了该段期间的物业费交纳义务。其次，新物业承接小区物业服务项目时，依法应当对前物业的服务台账、业主交费/抵顶情况等进行全面交接，该交接义务属于物业公司的法定责任，不能以未参与前物业的抵值券流程、业主不在其与业委会约定的减免名单内为由，将交接疏漏的后果转嫁给业主。此外，业主因抵值券抵扣问题与物业产生争议未交费的，不属于恶意拖欠物业费的情形，无需承担违约金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
- 《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
真实案例
基本事实
盘锦某小区业主殷某某持有小区开发商出具的物业费抵值券，2020年3月其将三张抵值券原件交付给当时为小区提供服务的盘锦XX物业管理有限公司，抵充2020年3月7日至2023年3月6日期间的物业费，前物业在抵值券复印件上加盖了物业服务中心印章予以确认。2020年9月8日，某物业管理有限公司盘锦分公司（以下简称新物业）通过业主大会选聘进驻该小区提供物业服务，与业委会约定高层住宅物业费标准为1.9元/月/平方米。后新物业以殷某某未交纳2020年9月8日至2024年3月20日的物业费为由，诉至法院要求其支付物业费8450.57元及违约金2627.57元，合计11077.82元。
法院观点
法院审理认为，殷某某提交的加盖前物业印章的抵值券复印件，足以证明其已将抵值券交付前物业，抵充2020年3月7日至2023年3月6日期间的物业费，该段期间的交费义务已经履行完毕。新物业承接案涉小区物业服务时，应当对前物业的物业费抵顶情况进行全面交接，其以未收到抵值券、殷某某不在减免名单内为由要求重复收取该期间物业费的主张不能成立。此外，殷某某未交费系因双方对抵值券抵扣问题存在争议，并非恶意拖欠，故无需承担违约金。
裁判结果
一审法院判决殷某某于判决生效后十日内支付新物业2023年3月7日至2024年3月20日的物业费2516.75元，驳回新物业的其他诉讼请求。二审法院驳回新物业的上诉，维持原判，二审案件受理费156元由新物业自行承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽11民终581号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：辽宁省盘锦市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，业主收到开发商出具的物业费抵值券、装修补贴等可抵扣物业费的凭证后，务必及时交付当期物业服务企业，同时索要加盖物业公司公章的收取凭证或抵充期限确认单，留存好复印件，避免后续凭证丢失、物业更迭后出现不认账的情况； 第二，新物业公司进场承接项目时，除了要按规定交接物业图纸、设施设备等资料外，还要联合业委会、前物业逐户核对业主的物业费预交、抵顶、欠费情况，形成书面交接台账并三方签字确认，避免因交接疏漏引发重复收费的纠纷； 第三，若业委会与新物业约定了物业费抵值券的集中申报期限，业主一定要留意小区公告，在规定期限内主动申报自己持有的抵值券，避免错过申报时间影响自身权益； 第四，业主因物业服务质量、抵值券抵扣等问题与物业产生争议时，不要直接拒交全部物业费，建议先留存好相关证据，优先与物业、业委会协商解决，协商不成的可向住建部门投诉或通过诉讼维权，避免被认定为恶意拖欠而产生违约金。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。