出租方提前毁约收回租赁场地，承租方可否主张建设及经营损失？征和律所结合葫芦岛(2025)辽14民终1174号案例实务解读
法律问题
租赁期间出租方擅自拆除租赁场地设施、收回场地构成违约，承租方主张的营地建设费用、经营损失能否得到法院支持？双方后续的沟通行为能否认定为已变更原租赁合同？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽14民终1174号生效判决分析：法院对于违约损失的支持并非只要认定一方违约就全额支持守约方的所有诉求，而是需要同时满足三个核心要件：一是损失实际发生且有充分证据证明，二是损失与违约行为存在直接因果关系，三是损失不属于守约方自行扩大或已经放弃主张的部分。
本案中承租方提交的营地建设费用证据，结合双方后续就新建后酒店的物品采买、经营事宜沟通的记录，足以认定承租方已经以实际行为放弃了前期建设损失的主张，因此法院未予支持。而经营损失因承租方未提交经规范核算的有效利润证明，缺乏事实依据，故未获支持。
关于合同变更的认定，我国民法典明确规定当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中出租方主张双方已形成事实合同变更原租赁协议，但未提交充分证据证明双方就租期、租金等核心条款达成了明确一致的变更合意，因此该主张未被法院采纳。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十四条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
最新案例
基本事实
2023年3月，北京某有限公司（承租方）与辽宁某有限公司（出租方）签订为期5年的海洋牧场场地租赁协议，约定承租方租赁沙滩、住宿房等设施用于经营，基础租金13万元/年，附加帐篷租金1万元/顶/年，押金2万元。承租方依约支付了首年基础租金13万元、押金2万元及8顶帐篷的附加租金8万元，合计23万元。
2023年9月，出租方拒绝承租方使用场地，拆除原有设施并新建其他设施，双方协商未果，承租方诉至法院要求解除合同、退还租金押金、赔偿建设损失及经营损失。一审判决解除合同，出租方返还租金押金125000元，驳回承租方其他诉求，双方均不服提起上诉。
争议焦点
- 出租方主张双方已通过事实行为变更原租赁合同是否成立？
- 承租方主张的营地建设损失、经营损失是否应予支持？
- 一审认定的租金返还数额是否准确？
法院观点
首先，出租方提交的证据不足以证明双方就原租赁合同的核心条款（租期、租金等）达成明确的变更合意，故推定合同未变更，出租方擅自收回场地构成违约。
其次，承租方提交的建设损失证据，结合双方后续就新建后酒店的经营沟通记录，可认定承租方已以实际行为放弃了前期建设损失的主张；经营损失未提交规范有效的利润核算证据，故均不予支持。
最后，一审综合双方实际履行情况认定返还6个月租金，已充分考虑租赁关系解除的整体情况，并无不当。
裁判结果
辽宁省葫芦岛市中级人民法院于2025年6月25日作出(2025)辽14民终1174号终审判决：驳回双方上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽14民终1174号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：辽宁省葫芦岛市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-25
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租方在签订长期场地租赁合同时，应当明确约定出租方提前收回场地的违约责任，尤其是对建设投入损失的计算标准、赔偿方式进行明确约定，避免出现纠纷后因举证不能导致损失无法获赔。
- 合同履行过程中若需要变更核心条款（如租期、租金、租赁范围等），一定要签订书面的补充协议，明确约定变更内容，切勿仅以口头约定或零散的沟通记录作为变更依据，否则极易被法院认定为变更约定不明，推定为未变更。
- 主张违约损失时，一定要留存好损失实际发生的直接证据，比如建设费用的正式发票、转账记录、经营损失的完税凭证、规范的财务报表、审计报告等，仅凭自行制作的明细、流水很难得到法院支持。
- 若发现出租方有违约意图，要及时固定证据，同时明确自身的诉求，不要一边向对方主张违约损失，一边又参与对方新的经营项目，避免被法院认定为已放弃原有损失的主张。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。