拆迁方逾期付拆迁补偿款违约金按日万分之二算还是LPR？征和律所结合葫芦岛(2025)辽14民终924号案例实务解读
法律问题
民事主体间房屋拆迁补偿合同中约定逾期付款按日万分之二计算违约金，违约方主张违约金过高要求调低的，法院是否会支持？逾期付款违约金的起算时间如何确定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)辽14民终924号生效判决分析：首先，平等民事主体之间签订的房屋拆迁补偿协议属于合法有效的民事合同，双方自愿约定的违约金条款对各方均具有法律约束力。其次，判断约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素综合判定，本案中约定的日万分之二标准折算年利率为7.3%，未超出违约方订立合同时可预见的损失范围，不属于过分高于实际损失的情形，法院无需进行调低。第三，逾期付款违约金的起算时间应当以付款条件实际成就之日为准，而非违约方最后一次付款的时间，违约方分期支付补偿款的，首次付款时间可直接认定为付款条件成就的时间节点，违约金应从该次日起算。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最新案例
基本事实
2020年10月12日，葫芦岛某甲公司（被腾退人）与葫芦岛某乙公司（腾退人）签订《茨齐路腾退补偿协议书（货币补偿）》，约定腾退补偿款总额为21308195元，腾退人需在材料交付财务部门后30日内付清全部补偿款，逾期付款的按未付金额日万分之二标准支付违约金。协议签订后，某甲公司依约履行了腾退义务，某乙公司仅于2021年2月20日支付100万元、2021年9月14日支付1000万元、2023年1月18日支付100万元，尚欠9308195元补偿款未付。后某甲公司起诉要求某乙公司支付欠付补偿款及按合同约定计算的违约金，某丙公司承担连带责任。一审法院调整违约金为按一年期LPR自2023年1月18日起算，某甲公司不服提起上诉。
争议焦点
1. 案涉合同约定的日万分之二违约金是否过高，是否需要调整？
2. 逾期付款违约金的起算时间应当如何确定？
法院观点
法院审理认为，案涉腾退协议是平等民事主体签订的合法有效合同，双方均应恪守合同义务。合同约定的日万分之二违约金折算年利率为7.3%，未超出当事人订立合同时可预见的损失范围，不属于过高情形，不应予以调低。某乙公司2021年2月20日支付第一笔补偿款时，付款条件已实际成就，违约金应自该日起算，而非最后一次付款的2023年1月18日。
裁判结果
二审法院维持一审关于支付欠付补偿款9308195元、某丙公司对欠付补偿款承担连带责任的判项，改判违约金自2021年2月20日起至实际给付之日止，以9308195元为基数按日万分之二标准计算。
案例检索信息
- 案号：(2025)辽14民终924号
- 案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
- 审理法院：辽宁省葫芦岛市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订房屋拆迁补偿协议时，应当明确约定付款时间、逾期付款违约金的计算标准，避免约定模糊引发争议。建议将逾期付款违约金标准约定在日万分之一至日万分之三区间（折算年利率3.65%至10.95%），该区间通常不会被法院认定为过高，能够最大程度保障守约方的合法权益。
- 作为被腾退方，在腾退房屋后应当及时留存付款条件已成就的证据（如材料交付凭证、对方首次付款记录、沟通记录等），一旦对方出现逾期付款情形，要及时主张权利，避免超过诉讼时效导致权益受损。
- 违约方主张违约金过高的，应当对违约金过分高于实际损失承担举证责任，若无法举证证明实际损失远低于约定违约金，法院通常会尊重合同约定的违约金条款，不会随意调低。
- 债权人在债务履行过程中若有第三方愿意共同承担债务，应当要求其出具书面承诺，明确债务加入的范围与责任形式，便于后续主张权利时多一层履约保障。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。