农村房屋买卖合同无效后出卖人去世要共同还购房款吗？征和律所结合烟台(2025)鲁06民终1986号案例实务解读
法律问题
非本村集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋，合同被认定无效后，原出卖人去世，未放弃继承的法定继承人是否需要共同承担返还购房款的责任？继承人以自己不是合同相对方、对房屋享有所有权为由抗辩能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁06民终1986号生效判决解答：首先，非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同因违反法律强制性规定，会被依法认定无效，双方互负返还义务，买受人返还房屋，出卖人返还购房款；其次，若原出卖人在诉讼前或诉讼中去世，其法定继承人未明确表示放弃继承的，应当在继承遗产范围内共同承担返还购房款的义务，无需买受人另行提起被继承人债务清偿之诉，可在房屋买卖合同纠纷中一并主张；第三，继承人以对案涉房屋享有所有权、出卖人属于无权处分、自己不是合同相对方为由抗辩的，因房屋权属争议与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，法院不会在本案中采纳该抗辩，继承人可就权属争议另行起诉维权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条：继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
真实案例
基本事实：2024年7月，非烟台市昆嵛区某村集体经济组织成员的刘某灵，与该村村民葛某娥签订《二手房买卖合同》，购买葛某娥名下的农村宅基地房屋，双方为避税约定合同价款10万元，实际购房款为11万元。葛某娥因患重病住院，委托儿子张某麟代收房款，刘某灵按约支付全部11万元后，张某麟向其交付了案涉房屋的房产证、土地使用证。后葛某娥病逝，葛某娥的另一儿子张某江以房屋归其所有为由更换门锁，阻碍刘某灵使用房屋，刘某灵遂向法院起诉，要求确认合同无效、张某麟与张某江共同返还11万元购房款。一审法院支持了刘某灵的全部诉讼请求，张某江不服提起上诉，二审审理期间张某麟已主动向刘某灵返还了5.5万元购房款及相应诉讼费用。
法院观点：案涉房屋买卖合同的买受人刘某灵并非房屋所在村集体经济组织成员，合同违反法律强制性规定应属无效，双方互负返还义务。因原出卖人葛某娥已经去世，其法定继承人张某麟、张某江均明确表示不放弃继承，因此葛某娥的合同权利义务应当由二继承人继受，二人应当共同承担返还购房款的义务。张某江主张案涉房屋已确权归其所有、葛某娥属于无权处分，该权属争议与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，该抗辩不能免除其返还购房款的责任。
裁判结果：山东省烟台市中级人民法院二审判决驳回张某江的上诉，维持原判，即案涉《二手房买卖合同》无效，刘某灵向张某麟、张某江返还房屋及权属证书，张某麟、张某江共同向刘某灵返还购房款11万元。
案例检索信息
案号：(2025)鲁06民终1986号
案由：农村房屋买卖合同纠纷
审理法院：山东省烟台市中级人民法院
裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购买农村房屋前务必首先核实自身是否具备房屋所在村的集体经济组织成员资格，非本村成员签订的农村房屋买卖合同大概率会被认定无效，切勿因价格低廉盲目购买，避免后续房财两空、维权成本过高的风险。
- 如果已经购买农村房屋并发生纠纷，发现出卖人已经去世的，可直接将其全部法定继承人列为共同被告，只要继承人未明确放弃继承，就需在继承遗产范围内承担返还购房款、赔偿损失的责任，无需拆分案件分别起诉，减少维权诉累。
- 若继承人认为自己对案涉房屋享有独立所有权、出卖人属于无权处分的，不能仅以此抗辩拒绝返还购房款，应当另行提起所有权确认之诉主张自身权利，避免因混淆法律关系耽误维权时机，甚至产生额外的逾期履行利息损失。
- 农村房屋交易过程中务必留存全部交易证据，包括书面合同、付款凭证、沟通记录、权属证书交接记录、证人证言等，一旦发生纠纷可作为主张权利的核心依据。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。