买房把购房款打给第三方没给开发商，开发商能解除合同吗？征和律所结合呼和浩特(2025)内01民终2161号案例实务解读
法律问题
买受人未直接向房地产开发企业支付购房款，而是向与开发商存在债权债务关系的第三方支付款项，是否视为已完成购房款支付义务？开发商能否以未实际收到房款为由主张解除房屋买卖合同？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内01民终2161号生效判决分析：判断买受人是否完成购房款支付义务，不能仅以款项是否直接进入开发商账户为唯一标准，还需要结合交易背景、双方实际履行行为、买受人是否为善意等因素综合认定。如果买受人有合理的信赖基础，且开发商已以配合网签、交付房屋等实际行为认可交易，即便款项支付给第三方，也应当视为买受人已履行付款义务，开发商无权以此为由解除合同。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最新案例
基本事实
2014年，内蒙古某房地产公司因资金周转向案外人黄某借款700万元，双方签订了案涉两套商业用房的《商品房买卖合同》作为借款担保，同时对借款协议办理了具有强制执行效力的公证。2016年，黄某将案涉两套房屋转售给李某1、张某的亲属李某3，李某3按约定将30万元定金支付给黄某，剩余570万元购房款办理了公证提存后支付给黄某。2017年1月，某房地产公司直接与李某1、张某签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，并将案涉房屋交付给二人使用，李某1、张某实际占有使用房屋达数年之久。后某房地产公司以未收到李某1、张某的购房款为由，起诉要求解除两份房屋买卖合同，一审法院驳回其诉讼请求后，某房地产公司提起上诉。
争议焦点
李某1、张某将购房款支付给黄某的行为，是否视为已完成对某房地产公司的购房款支付义务，案涉房屋买卖合同是否符合解除条件。
法院观点
法院经审理认为，本案存在开发商与黄某的借款关系、黄某与买受人的房屋转售关系交叉的特殊交易背景，结合在案的借款协议、公证书、收条以及开发商主动配合签订正式合同、交付房屋的行为，足以认定李某1、张某有合理理由相信向黄某支付购房款是履行案涉合同的义务。某房地产公司主张黄某未实际出借资金、存在欺诈，但未提交有效证据佐证，其内部借款主体、资金使用等管理问题不能对抗善意买受人。案涉合同不存在法定或约定的解除情形。
裁判结果
呼和浩特市中级人民法院于2025年6月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费30206.47元由某房地产公司自行负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)内01民终2161号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对购房者的风险提示：购房时尽量将购房款直接支付至开发商公示的商品房预售资金监管账户，避免随意向第三方个人或账户转账。确需向第三方支付的，务必要求开发商出具书面的代收授权文件，并保留好所有沟通记录、付款凭证，付款后及时要求开发商出具加盖公章的购房款发票。收房后注意保存物业费、水电费、装修凭证等占有使用房屋的证据，避免后续产生纠纷时举证困难。
- 对开发商的合规提示：谨慎使用签订商品房买卖合同的方式为借款提供让与担保，该操作极易引发一房数卖、付款路径争议等风险。若与第三方存在债权债务关系，应明确约定第三方是否享有代收房款的权限，未授权的应及时向买受人公示说明。为买受人办理网签、交付房屋前务必核实购房款实际到账情况，随意配合办理手续将可能被认定为对交易及付款方式的认可，后续再以未收到房款为由主张违约将难以得到法院支持。
- 诉讼举证提示：主张存在欺诈、虚假交易等事实的一方，需要提交充分的证据加以证明，仅口头陈述不足以推翻书面证据形成的完整证据链，可能因举证不能承担败诉后果。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。